土拍大战后，2021前海楼市最新十大预判！(前海 跨境人民币)

刚刚，深圳土拍又火了！

前段时间，很多朋友对楼市比较悲观，原因很多，股市大跌，楼市冷清、购房者维权、楼盘降价、房企危机、拍卖房暴跌……

这几天，事情开始有转机。前海扩容，7天6盘日光，深圳集中挂牌的22宗宅地，已成功拍出21块，1宗土地流拍，共吸金约450亿元。

楼市调控也出现松动迹象：珠海、中山、惠州二手房交易个税相继下调至1%，张家口、岳阳、桂林等多地出台限跌令。

淘哥觉得，这一些其实都有脉络可循，此前的“降准”信号、横琴、前海大礼包，就是预兆。

淘哥判断，现在到年底，还会有系列提振信心，刺激经济的举措出台。

从悲观到乐观，从紧缩到宽松，从压制到刺激，这意味着重大机遇的来临，堪比2008年，2014年。

今年现在开始到年底，真是十年一遇的买房好时机。尤其以前海三湾+宝中+大铲湾为核心的大前海片区，将是2021年最大的热点龙头，其热度甚至会辐射、带旺珠江口对岸的南沙、中山、珠海等城市。

淘哥以二十年的从业经验、观察和思考，有些话想和朋友们说：

真金不怕火炼

1、前海的价值很高，不是一般的合作区能比的，是国家战略，只许成功，不许失败。

2、深圳现在的中心是深圳湾、福田CBD，往后十五年、二十年，深圳的中心是前海湾，不单单是产业区、商业区或者CBD，而是城市新中心。

3、前海的地理位置决定了，前海是大湾区真正的超级枢纽，跨海、跨湾、跨江、跨市的五维立体交通。

4、前海扩容是对成长性的再次确认+强化，前海越扩容，中心越稀缺。120平方公里，只是利好的起点，而不是终点。

5、前海扩容后，给香港提供产业空间，可以更好发挥香港优势，提升香港合作能级。

6、前海的核心是科技+金融，腾讯科技岛在这里，前海是继浦东之后中国金融业先行先试验区，金融创新很值得期待。

7、前海湾，是目前成长性最强区域，最顶级赛道。买前海湾，就是一杆进洞。

8、青出于蓝而胜于蓝，一代更比一代强。前海就像一个十四五岁的少年学霸，想象空间很大。

9、前海湾+科技岛是下一个深圳湾，可能诞生最贵物业；

10、前海极少住宅供应，如果前海出现顶级物业，大概率还是公寓类、类住。

01.

香港、金融、科技、交通、标志性公建配套

前海才是真正的宇宙中心

龙华曾被深圳人称为“宇宙中心”，深圳湾火了之后，很多人说深圳湾才是宇宙中心。其实，从区位定位高度、地理位置、交通规划、建设强度等方面来看，前海才是粤港澳大湾区真正的核心枢纽，真正的宇宙中心。

2010年8月，国务院正式批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。这是官方给前海的“出生证”前海 跨境人民币，深圳前海，由此变成“中国的前海”。

2021年9月，最新《前海方案》发布，前海扩区落定，120平方公里，约1.5个福田大小，即将出台大前海新一轮总体规划。中国前海，由此变成“世界的前海”。

2010年拍摄的前海（上）与2021年拍摄的前海（下）。

从最新定位上看，前海有几个核心使命：

1、国际化城市新中心，不单是深圳的中心，实质上更是粤港澳大湾区的核心。

注意：这里的关键词一是国际化、二是城市新中心。国际新中心的意义，意味着不仅仅是一个深港合作区、商务中心区或科技区、金融区的概念，而是一个功能更加复合多样的区域。这意味着，前海将包含更多教育、医疗、文化、生态、博物馆、艺术馆等等配套，更加宜居宜业，这是顶端物业价值的基础。

2、促进深港融合发展，发挥香港优势，提升香港合作能级。

《前海方案》明确提出，大前海的产业、营商环境、创新制度明确要与香港对接，甚至坚持1/3新出让产业用地面向港资港企。

据悉，截至2021年8月，前海累计注册港资企业1.15万家，注册资本1.28万亿，可以想象，大前海进一步拥抱港资，将会开启更广阔的天地。

为香港提供更大的产业发展空间，为香港企业提供更大的投资空间，也从侧面说明，大前海从底层构建上，是期望达到类似香港的城市职能，即日后成为全球资源、资本的流通、聚集地。

截图自讲话报道

3、“前海+香港”模式，打造世界级金融+科技中心。

其实，早在去年8月份，《深圳前海深港现代服务业合作区支持金融业发展专项资金实施细则（试行）》出台，细则中针对前海金融创新特色，在跨境金融、创业投资、金融科技、知识产权融资等方面等进行扶持，支持金融服务实体经济发展，鼓励金融机构做优做强、外溢发展。

今年9月13日“前海新闻发布会”上，官方再次强调科技+金融。

前海国际金融交流中心

金融方面，在全力打造国家金融业对外开放试验示范窗口和跨境人民币业务创新试验区的基础上前海 跨境人民币，前海要增设更多的专业交易市场，切实的提升金融业服务实体经济的水平，推动深港金融业更高水平的互联互通。其中很重要的一点是支持香港交易所、前海联合交易中心，依法合规开展大宗商品的现货交易。

科技方面，明确提出前海将来要积极引进创投机构，包括科技基金、研发机构，聚焦人工智能、健康医疗、金融科技、智慧城市、物联网、能源新材料这些港澳也有优势的新兴领域。

一句话总结，就是通过“前海”模式，不断吸引新兴科技企业总部落户，同时还要为企业高质量发展提供更多金融助力，让前海成为对标曼哈顿的金融+科技中心。

在淘哥看来，如今的前海，金融科技已初见成效：前海桂湾金融先导区已经有非常多的金融机构进驻了，包括香港、国外很牛的金融机构；腾讯科技岛，去年一期已经动工，预计四年左右第一批科技人才就来办公，未来将有超8万高科技人才，包括很多腾讯上下游企业，都会集聚在腾讯科技岛。

4、大湾区超级枢纽，“9+2+1”海陆空立体交通规划。

从地图上看，前海处在珠江口中心点，北面是广州南沙，西面是珠海、澳门，南面是香港。前海的地理位置决定了，前海是大湾区真正的超级枢纽，跨海、跨湾、跨江、跨市的五维立体交通。

前海未来将有大量的海底隧道、城际铁路、高铁、地铁、高速、桥梁、码头、口岸、直升机场等交通设施，通往大湾区各大城市中心。

前海“9+2+1”海陆空立体交通：

（图片来源：深圳市前海深港现代服务业合作区管理局）

淘哥提醒大家注意，前海未来的发展优势独特，据相关机构测算，未来前海的工作人口多达25万，当中约10万人是来自香港。目前到前海一带上班的港人，通常需要经由深圳湾口岸转车，十分不便。

但是，这种现象很快就会改变，等到前海口岸、轨道建成的时候，深港两地居民互联互通就会非常便利，将极大促进深港两地经济往来。

5、中央公园、博物馆、艺术馆等等，前海将成为深圳规格最高的国际化城市新中心。

淘哥调研发现，前海核心区范围内，有科、教、文、卫四大类国际一流标准的公建配套，这一块简直就是地标集锦地。

未来前海的样子，看看拥有中央公园、博物馆、艺术馆等丰富配套的曼哈顿、香港维港就清楚了，而且前海的规格很有可能更高，深圳国际化程度最高的城市新中心。

前海公建配套示意图

02.

前海越扩容

中心越稀缺

从整个深圳的中心演变看，非常明显的发展轨迹是：深圳城市中心一路西移，典型豪宅区也一路西移。但无论时代如何发展，中心依然稀缺。

最早的罗湖中心时代，成就了银湖豪宅区；福田中心强势崛起时代，我们看到的最好豪宅区是香蜜湖；到了南山中心时代，后海、深圳湾独领风骚；而今，前海成为深圳新城市中心，这里的豪宅也将大放异彩！

事实上，这在全球主要都市都是普遍现象。例如北京，从传统的CBD，扩散到了金融街、望京、中关村、丽泽。上海则从传统CBD发展到了陆家嘴、北外滩、杨浦、前滩的新兴商务区。

不过，淘哥提醒大家注意，前海扩容后，中心其实更稀缺了。前海最中心还是前海三湾——桂湾、前湾、妈湾。

一万年太久，只争朝夕。淘哥认为，现阶段，我们要更加信任已经初具雏形的前海核心区。

从目前来看，前海三湾各自发展中心已经定位：桂湾主做高端总部经济；前湾承接中小型创新企业，主做金融，科技和信息服务；妈湾在现有基础上，发展现代物流和供应链管理。如果说前海是深圳未来10-20年的经济引擎，那么前海三湾就是核心发动机。

可以说，前海三湾，如果放在纽约，就是曼哈顿，放在上海，就是陆家嘴，放在香港，就是西九龙，就是为诞生城市顶端物业而生。

03.

前海核心区资产断货？

盯紧这个高质量新盘，稀缺大平层资产

从近几年前海楼市情况中，我们可以看出，前海核心区的供应稀缺和超高品质，正在引领一阵又一阵的楼市狂热。特别是9月28日深圳第二次集中供地，前海桂湾地块限价9.2万/㎡，更是引发全民热议。

前海出让地块一览表

目前在前海推出的各类型楼市产品中，不管是从去年的国金汇公寓、华润悦玺、前海嘉里中心、招商领玺、深业颐湾府、万科臻山海，还是今年的天健悦桂府、龙光前海天镜，集体热卖，都见证了各路资金对前海核心区的看好。

其中，前海公寓恒裕国金汇、华润悦玺、前海嘉里中心早已卖完了，前海住宅基本上都是开盘当天售罄，比如万科臻山海，开盘当天，773批选260套房，5小时售罄。

在这些公寓住宅抢手的背后，恰恰体现了如今前海资产的稀缺性。

根据深圳中原研究中心统计数据显示，三季度的计划入市清单里，前海核心区仅有3新盘入市：招商领玺二期、颐湾府二期以及前海润峯府。

前海润峯府，是去年拿地的限价地块，目前正在地基。领玺二期，只有255套住宅。这些新盘都是需要名额，摇号拼运气才能买到的。

而且，前海居住用地不足6%，极少住宅供应，居住类产品越来越少。淘哥认为：如果前海出现顶级物业，大概率还是公寓类、类住。

最近，淘哥得到的内部消息中发现，在前海桂湾和前湾两大片区的交汇中轴，还有两栋建筑，已经是现楼，旁边就是万科臻山海，左手边是前海湾，右手边是大南山。

项目名为前海瑞玺，由香港上市房企兆邦基打造，目前在售建面约289-295-453平米大平层资产，仅78套，不限购不限贷，现楼发售，赠送一线德系精装，正是布局前海核心区资产的好机会。

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前海瑞玺项目示意图

04.

4.5米层高，车位比1:2

真前海大平层，可遇不可求

前海未来是深圳物业价值最高的区域之一，今年前海还有很多利好，既有远大前景又有短期利好，这样的区域太难得了。在这个片区，淘哥推荐大家重点关注这个高品质大平层资产——前海瑞玺。

亮点一：前海核芯圈，3地铁线换乘站物业，约6万㎡高端购物中心已经开业。

前海瑞玺位于东滨路与月亮湾大道交汇处，前海三大片区里桂湾和前湾的交汇中轴，前海湾豪宅带的核心，同时享受两大区域的发展利好和核心配套。

前海交通一览图

项目是由甲级写字楼、高端商业、塔尖领馆三大业态组成的前海综合体标杆，总建面约16万㎡，目前约6万㎡的商业已经开业，是前海罕有的高端购物中心。

前海瑞玺商业中心实景图

淘哥特别提醒大家注意，项目是3地铁线换乘站物业。未来项目商场B2层，将通过地下通道直达对面的前海管理局和地铁9号线的怡海地铁站，未来地铁15号线（规划中）和27号线（规划中）也将在这里换乘。

前海瑞玺地铁示意图

其中，目前已开通的9号线，未来将延长至大铲湾腾讯科技岛；地铁15号线（规划中），就像“在前海画一个圈”，贯穿深圳湾、前海中心、南山中心区、宝中中心区这几大深圳最牛财富板块。