「天津财税网」问：公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异

1关于简单的成本

国税发〔2006〕187号:

(1)土地增值税由主管部门批准的房地产开发项目清算；

(2)分期开发的项目，清算以分期项目为基础；

(3)开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，增值额另行计算。

第二十六条房地产开发经营企业个人所得税待遇的必要性

成本简单来说是指在新产品开发和施工步骤中，为收集和重新分配费用而确定的费用。确定应税成本的简单标准如下:

(1)是否出售的标准。如果开发的产品可以出售用于内部经营管理，则应简单地作为独立的应税成本进行成本核算；如果不能出售给内部经营管理，可以简单地作为过渡成本收取，然后将其相关成本摊销到可以出售给内部经营管理的成本中。

土地增值税只要求开发项目中的普通房和非普通房的成本分开确认；企业个人所得税成本的简单明细是会计明细。根据《房地产开发经营管理中企业个人所得税的必要处理》第二十五条规定的六种方式划分不同的成本。不能对外出售经营管理的公共配套设施费，可作为过渡性的天津财税网成本清单收取。企业个人所得税的成本简单而详细

2关于预提建设费用

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:

四、扣除土地增值税天津财税网项目

(一)房地产开发企业同时进行土地增值税清算时，与清算项目相关的抵扣项目金额，按照《土地增值税组织法》第六条及其法律法规第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地所有权所支付的金额、房地产开发成本、与房地产转让有关的费用和税费后，需提供有效的汇票；不能提供具有有效权利的汇票的，不得抵扣。

国税发(2009)91号关于印发《土地增值税清算管理规定》的通知

第21条

检查扣款项目是否符合以下要求:

(一)土地增值税清算时，在计算和扣除项目金额时，应当取得发生的具体费用，但不得扣除权利凭证。

《房地产开发经营企业办理个人所得税的必要性》(国税发〔2009〕31号)第三十二条: (二)公共配套设施尚未建成或竣工的，经中介机构评估后，可按照预算成本适当计提建设费用。

从土地增值税中扣除的公共配套费必须具体发生，并提供具有有效权利的汇票；但企业个人所得税公共配套设施尚未建成或竣工的，只要提供必要的相关资料，即可抵扣。

3关于扣除标准

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理难点的通知》(国税发(2006)187号)第四条第三款:

1 .竣工后的所有权属于所有开发商，费用和开支可以扣除；

2.建成后交给中央财政和公用事业用于非营利性公用事业的，可以扣除其成本和费用；

3 .有偿转让完成后，应计算收益，并允许扣除成本和费用。

《天津市财税网办理个人所得税所需的房地产开发经营管理业务》(国税发〔2009〕31号)第十七条:经济开发区内企业建设的宾馆、物业娱乐活动、水电站、热力站、污水处理厂、文体场馆、小学等配套设施，按以下规定办理:

(一)属非盈利性质，所有权属于所有开发商，或无偿赠送给大多数中央政府、公用事业单位的，可视为公共设施，其建设费用按公共设施费的有关规定办理。

(二)以营利为目的，或者权属属于企业，或者权属不具体，或者无偿赠送给中央和公用事业以外的大部分单位，其费用应单独审核。除企业自用外，按人民币进行建设处理，其他产品不允许按建设开发处理。

可见两种税的规定是不一样的。土地增值税的所有权属于所有开发商，无论其营利性还是非营利性组织，均可抵扣。天津财税网是建成后无偿移交给中央政府和公用事业单位的公共配套设施，必须用于非营利性社会的公用事业。而企业个人所得税的规定正好相反。凡是无偿捐赠给大部分中央政府和公用事业的非营利或非盈利组织，都可以扣除。所有权属于所有开发商，必须用于非盈利目的。企业个人所得税的规定似乎更合适。中央政府和公用事业的大部分单位送人的处置权不是开发企业，其营利性或非营利性组织不是由开发企业决定的，所有权属于所有开发商。虽然公司没有处置权，但在公共政策上，公司可以经营管理所有开发商拥有的配套设施。

4关于所有权与否

一些配套设施公司没有所有权但有特许经营权(租赁或转让特许经营权)。土地使用者转让、借用或置换土地，无论是否取得土地权属证书，在转让、借用或置换土地过程中是否与其他原告办理了土地权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有土地的占有、使用、收益或处分的基本权利。而且有合同确实表明，所谓的土地转让、贷款或置换，在经济发展中取得了相应的个人利益。土地使用者及其其他原告应当缴纳增值税、土地增值税和

以及其他相关税收。

《房地产开发经营企业个人所得税必要处理办法》(国税发〔2009〕31号)第十七条第(二)项也有相关规定。至此，无论是企业个人所得税还是土地，

规定事情都是一样的。

5关于停车位

《房地产开发经营企业办理个人所得税的必要性》第三十三条(国税发〔2009〕31号)

企业单独修建的停车位，应简单地单独作为成本进行审计。地下交通设施形成的停车位作为公共配套设施处理。理论上，地下交通设施形成的停车位无论是否盈利都作为公共配套设施扣除；地面停车位视盈利与否，按国税发〔2009〕31号文第十七条规定的扣除标准处理

为了土地

车位没有单独规定，车位按照津财税网(2006)187号文第四条第三款规定的扣除标准处理

对于地下八通线租用的停车位，

扣除困难后，《中华人民共和国国家反潜法》第五条规定，国家反潜设施建设项目由国家按照有关规定予以贴息。国家鼓励和支持企业、演艺团体、社会团体和个人通过多种渠道资助国家反潜建设；国家反潜工程建设通常由投资者使用和管理，利润归投资者所有。地下八通线上租用的车位不符合国税发(2006)187号文第四条第三款“车位建成后移交中央和公用事业用于非经营性公用事业的，可扣除费用和开支”。但《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，占用开发商共用的主要道路或者其他场地的摩托车停车位归开发商所有。地下八通线所有权属于私有财产，因此符合《天津市财税网国税发(2006)187号》第四条第三款“竣工后所有权归全体开发商，其成本费用可以扣除”。所以对于地下八通线租用的车位，

可以扣除。需要注意的是，企业在清理土地增值税后转让特许权的，必须按照国税函(2007)645号规定的新计算所得缴纳土地增值税。

2010年11月22日

写的:两壶酒一人列

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