深圳人买房的悲喜，或许北上广的人才会懂丨谷雨数据

出品丨腾讯新闻谷雨工作室

“奋斗五年还不如深圳三个月涨的房价多，奋斗还有什么意义？”知乎上这个热门话题被200多万人浏览，近千深漂敲下了自己的故事。

一边是“房价暴涨”让普通深漂又一次心酸，一边是深圳千万豪宅被秒杀一空，速度不亚于李佳琦薇娅直播间。

房价涨。买不起。被疯抢。

在最近几个月里，深圳真实房价情况如何？“深漂”又一次买房梦碎了吗？谷雨数据试图揭开这场“深圳房事狂欢”的真相。

深圳，跃居房市“四大天王”之首

住建部公布的数据显示，第一季度中国房地产表现不佳，商品房住宅的销售面积和施工面积同比大幅下跌。

国家统计局公布的“70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”显示，2020年3月，深圳的二手房价格环比居70个大中城市首位。

似乎在一夜之间，“戴着口罩抢豪宅”成了深圳奇闻，媒体屡屡爆出天价豪宅秒空的消息。据媒体报道，3月份，深圳招商太子湾湾玺项目三次开盘，均价数千万的公寓次次日光。一些中介在接受媒体采访时直言“从未见到如此多的看房者”。

深圳太子湾湾玺项目公寓，均价数千万元。图 | 网络

这些潜伏在深圳的“隐形富豪”，似乎都等不及主播喊“一二三”倒计时，就将千万豪宅疯狂放进购物车。

在房子供不应求的时候，购房者不得不通过中间商另付一笔钱给开发商，才能顺利买到心仪的房子，这笔钱被称为“喝茶费”。在“家在深圳”的业主论坛上，某公馆的“喝茶费”明码标价：总价上千万的房子，喝茶费要交100万。这笔钱对于房价比较低的小城市来说，都够全款买一套房了。

土豪们在售楼大厅排着队交费，深漂只能自认贫穷为“原罪”。

深圳房价并非洪水猛兽

“北漂”与北京人隔着户口和房子，“深漂”与深圳人虽然只隔着房子，但这道沟壑更宽更深。

听闻房子遭哄抢，工薪深漂们被恐慌和无奈填充，生怕错过这趟车，下一趟就再也赶不上了。深圳的真实房价究竟是何状况？真的“暴涨”了吗？

谷雨数据爬取了房屋中介“房天下”网站上深圳1983个小区的二手房信息，包括这些社区楼盘的基本信息，以及去年5月以来的历史价格数据，将各小区1月份的平均房价作为“疫情前的房价”，4月份（截至4月17日）的平均房价作为“疫情后的房价”，通过对比差价来观察疫情前后的深圳房价涨跌情况。

在这1983个深圳小区中，有1455个小区价格上涨、523个小区价格下跌。全市楼盘1到4月平均每平方米上涨2226元，价格上涨的小区占到了总数的四分之三；但与此同时，也有将近四分之一的小区房价下跌了。

就涨跌的分布上来看，有一半的楼盘涨幅控制在3%以内，四分之三的小区涨价在6.76%以内。如果将10%当做暴涨的门槛值，那么共有13.36%的楼盘是经历了暴涨，但是比例只占到一成多。

结果显而易见：深圳的房价确实在涨，但是多数楼盘的涨幅程度并没有传闻中那么夸张，真正“暴涨”的楼盘并不多见。

中心区、学区，依然是“房价王者”

虽然深圳的大部分楼盘没有暴涨，但房价确实是有所上升。是哪些地方的房子在涨价？什么样的房子涨得最多？

从行政区位上来看，在深圳下辖的9个行政区和1个新区里，除了光明区和大鹏新区的房价数据暂缺，共有6个行政区的平均房价上涨。

其中，两大人口密集的中心城区——南山区和宝安区的房价涨幅最大。辖区内超过九成的小区房价都出现了上涨，平均涨幅超过5%。

宝安区可谓王者中的王者，房地产市场一直红红火火，众多豪宅都坐落在该区。另一上涨幅度靠前的南山区，是深圳GDP排名第一的大区，区内高科技公司云集，是腾讯、大疆和中兴等知名公司的总部所在地。

而在一片看涨的势头中，坪山区和盐田区的平均房价却逆势下跌，主要因为这两个行政区都属于新开发区，常住人口比较少，产业基础和生活配套措施还不健全。

由此可见，深圳房价虽然涨了，但是不同地区的涨幅并不均。

深漂买房，除了看区位，教育资源也是至关重要的衡量因素。为了不让下一代输在起跑线，这一代则为买上优质学区房而加倍努力。

房天下网站根据各小区对口学校的不同，将小区的教育评级分为四类：一类学区房、二类学区、普通学区和非学区。

一二类优质学区房的房价涨幅明显高于一般楼盘，学区房与否也影响着二手房价格。由此可见，在深圳，优质学区仍然是推动房子上涨的重要因素之一。

对于一名普通的深漂来说，一年要挣多少钱、存多少钱，才能赶在孩子上小学之前买上一套动辄上千万的优质学区房呢？

深漂对一套学区房望眼欲穿，有钱人对天价豪宅穷追不舍？

谷雨数据从所有小区中，找到了那些建筑类型为“联排”、“独栋”、“叠拼”和“别墅”的小区，共计74个。所谓“豪宅疯涨”的实际情况出乎意料。

从1月到4月，有四成多的豪宅小区价格下跌。例如位于龙岗区的万科第五园别墅，均价从10万多降到了8万7千多元。此外，这些豪宅小区的平均价格仅仅上涨了1171元，大约只有深圳全市房价的一半。

综上，这场“深圳房事狂欢”逐渐显出原形：

深圳房价确实在涨，但是涨幅并没有那么夸张，涨势也冷热不均。中心区和学区是“涨价之王”。而引发热议的豪宅，涨幅完全称不上“凶猛”。

80后为深圳购房主力军，90后逐渐增多

深圳是一个属于年轻人的城市，深圳的城市人口的平均年龄只有32岁，而购房者的平均年龄为35岁。中原地产公布的数据显示，80后是深圳购房的主力人群，90后购房者越来越多，他们大多从事金融证券、IT、商业贸易和运输物流等行业。

26岁的小李大学一毕业就来到了深圳，两年前自己开了一间小公司做外贸生意。比起很多底层“打工仔”，小李混得还不错，一年能挣几十万。即便如此，买房依然遥不可及。

“在深圳只有两种人，一种是想买房买得起的，一种是想买房买不起的。”小李无奈地说，“我就属于后者。”

全球大爆发的新冠疫情给小李的事业带来了致命打击，他的小公司生死未卜。

“我之前看过一套房子，周边特别荒凉，当时我犹豫了。后来这套房每年都能涨5千到1万，如今我已经高攀不起。疫情期间，我肯定是不考虑买房的。”小李说，“我得在手中留足够的现金流以便周转，谁知道我明年还能不能在深圳混得下去。”

买房计划又被无限期搁置，小李眼下要考虑的是生计，而不是置业。

深圳房价的“突出”表现很快引起了监管部门的重视，宝安区的住建局宣布将严厉打击收取“喝茶费”等价外费用违法行为，南山区也称将联合执法机构严查恶意炒作房价的行为。

想要买房的心，北上广深都一样

有网友在微博上说，“最近深圳房价上涨的新闻一下子就把我的深圳梦击碎了。时间是让人租不起房的东西。”

而这样的情况并非深圳独有，每年有无数像小李一样怀揣闯劲的年轻人来到各大一线城市打拼。

谷雨数据从一个更长的时间维度上，横向比较北上广深的二手房价格变动情况。通过房天下发布的“二手房销售价格指数”来表示不同城市自2005年以来的房价变动和趋势，各城市均以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准，因此也能实现城市间的横向比较。

可以看出，2008年以来一线城市的二手房价格大致经历了2009年、2013年和2015年的三轮大涨。

 

2009年，因2008年金融危机陷入低迷的楼市在一系列政策的刺激下迅速反弹，四大一线城市房价涨幅均在三成上下，深圳楼市跑步进入“两万元时代”。

2013年，虽然房价调控开始收紧，但是一线城市的房价依然逐步攀升。

2015年“3·30楼市新政”颁布，当年深圳的表现一骑绝尘，一年内涨幅高达41.51%，市面成交均价也一举突破4万元，并在隔年进入5万元大关。

2019年以来，深圳同样是一线城市里房价增长趋势最为明显的。国家统计局的数据显示，2020年3月，深圳二手房价格指数同比增长9.7%、上海1.6%；北京和广州的二手房价格指数略有下跌，跌幅在1%以内。

从2019年起，深圳二手房价格指数环比虽然一直保持正增长，但是其涨幅程度和此前的几轮大涨仍然有较大的差距。值得一提的是，虽然涨幅程度不如以往，但是深圳房价本就相当之高，已达6万多元，即使只有轻微上涨，也会给深漂们带来不能承受之重。

结语

当年热映的电视剧《相爱十年》改编自慕容雪村的《天堂向左，深圳向右》，演尽了深漂奋斗路上的艰辛。

男主肖然（邓超饰）满怀梦想来到改革开放最前沿的深圳。事业稍有起色之后，他便为韩灵（董洁饰）买了一幢大房子。他站在新房子里说，这里可以24小时洗热水澡，不用再和别人共用卫生间了。

而现实中每年飞向北京上海广州深圳等“梦想之城”的年轻人，都曾像肖然这样满怀斗志，但不全如肖然那么幸运。

大多数漂在外的人仍过着排队做饭，错峰洗澡，轻言轻语的合租日子。买房的梦在城里折翼，并拿不出那一份底气买下一方土地，扎根发芽。

十年前，80后们掏空口袋搭上了那趟车；十年后，90后们发现掏空口袋也远不够。

曾梦想仗剑走天涯，而如今，买下一间房已是平凡生活里的英雄梦想。

*参考资料

新华网：“作妖”炒作还是供需失调，楼市“喝茶费”歪风何时止？

财新：深圳银保监：银行对挪用入楼市的贷款要限期收回

中原地产：2019深圳购房者画像

 

撰文 | 行者*榆木*

数据 | 何红闯*易可欣*

设计 | 沈志良*蔡星宇*

编辑 | 赤兔 无花果

*为共同版权方数可视团队成员

原文始发于微信公众号（谷雨数据-腾讯新闻）