蛋壳暴雷两年后，又有长租公寓企业想上市了

作者｜李未泯

频频暴雷的长租公寓行业，终于再次出现企业 IPO。

日前，魔方生活服务集团有限公司向港交所递交上市申请书。若成功上市，魔方生活将成为港交所长租公寓第一股。摩根士丹利、建银国际担任此次 IPO 联席保荐人。

魔方生活是集中式长租公寓品牌 " 魔方公寓 " 的运营商。招股书显示，截至 2022 年 6 月底，魔方生活在全国 26 个城市拥有 76190 套在营公寓。

魔方生活冲刺港股，在管公寓超 7.6 万套

根据弗若斯特沙利文数据，中国租赁公寓行业市场规模在 2021 年底已增长至 1.8 万亿元，预计到 2026 年底将进一步扩大至 2.7 万亿元；集中式长租公寓市场规模将从 2021 年的 449 亿元增加至 2026 年的 1252 亿元，复合年增长率为 22.8%。

弗若斯特沙利文称，以截至 2021 年底在营公寓数量计算，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

财务业绩方面，2019-2021 年，魔方生活的营收分别为 9.47 亿元、9.49 亿元、14.71 亿元；期内利润分别为 6355 万元、-2.31 亿元、2.95 亿元。2022 年上半年，受上海、北京等城市爆发疫情影响，公司收入 8.50 亿元，但期内利润仅收 41 万元。

具体到业务，魔方生活运营租赁公寓的模式，分为直营及加盟管理和第三方托管两种。

直营模式下，公司于 2009 年推出 " 魔方公寓 " 品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；于 2016 年推出 "9 号楼公寓 "，为蓝领人员提供宿舍类的住宿解决方案。

招股书显示，2019-2021 年及 2022 年上半年，魔方生活白领公寓单房月均租金分别为 3077 元、2964 元、3025 元、3002 元；同期蓝领公寓单房月均租金分别为 3156 元、3086 元、3164 元、3209 元。蓝领公寓每个房间通常配备 2 至 8 张床，每张床位的月租价格介于 500 元至 1000 元。

直营公寓是魔方生活的主要收入来源。今年上半年，公司直营公寓业务营收 8.09 亿元，占同期总收入的 95.2%。

值得一提的是，华平投资是魔方生活的控股股东。华平投资于 1966 年成立，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一。IPO 前，华平投资持有魔方生活 51.63% 的股权。

此外，CDPQ（加拿大魁北克储蓄投资集团）和中航产融，分别持有魔方生活 16.8% 和 12.5% 股权，分别为第二和第三大股东。魔方生活董事长郑南雁和公司 CEO 柳佳，分别通过控制的投资公司持有魔方生活 3.25% 和 0.3% 股权。

长租公寓行业再迎 IPO

2015 年以来，受政策扶持，中国租赁公寓市场迅猛发展。但租赁公寓市场至今非常分散，有大量运营中的非机构化长租公寓。2021 年，中国机构化长租公寓渗透率仅 7.4%，远低于英美市场。

机构化长租公寓市场又包括分散式长租公寓、集中式长租公寓两种运营模式。

二者区别在于，分散式长租公寓从不同个人业主收集分散在不同地点的公寓，如蛋壳公寓；而集中式长租公寓通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓，如魔方公寓、万科旗下的 " 泊寓 "、龙湖的 " 冠寓 "。

2019 年，分散式长租公寓品牌青客公寓赴美上市，成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商；同年，蛋壳公寓亦赴美 IPO。

然而，自 2020 年 9 月起，蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴雷。

为求扩张，分散式长租公寓撬动杠杆，向租客提前收取租金、鼓励租户申请租金贷而获得租金预付款，利用收到的租金和付出房租的时间差占用资金，用来收储房源和装修。

租金贷成为蛋壳公寓最大的现金流来源。但 2020 年初，受疫情影响，大城市租客返城受阻，退租增加，蛋壳资金链断裂，陷入流动性危机。

此后，大量类似经营模式的分散式长租公寓企业，陆续退出市场。目前，青客公寓和蛋壳公寓均已从美股退市。经营稳定性更强的集中式长租公寓，随之成为行业主流。

蛋壳危机发酵后，长租公寓行业投资遇冷。经过行业出清、并购整合后，终于再次出现 IPO。

招股书显示，魔方生活此次 IPO 募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

不过，魔方生活在港股能否走通存在很大悬念。一方面，港股市场正处于历史性的估值低位，新股表现不及预期；另一方面，魔方生活作为独立运营商，竞争力与大型房企旗下长租品牌相比较弱，市占率仅 3.0%，排名第三；且魔方生活营收渠道相对单一，主要靠向租户收取租金，一旦碰到市场下行，租金收入就会受到沉重打击。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，魔方寻求上市动作值得肯定和鼓励，也是当前房地产市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。当前上市看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方若成功上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。