增城最火的项目是？

广州去化率26%，新塘房价最贵，绿湖首府为增城销冠…

 

今天，房产君就带大家一起回顾一下2022年上半年，楼市的情况。

 

 “因城施策” 强化 

 广州“小修小补”稳楼市 

 

政策方面，楼市松绑、因城施策、房贷利率下降、挺楼市、住房不炒等都是上半年楼市的关键词。

 

总的来看，2022年上半年“因城施策” 继续强化，据统计，有80个城市出台稳楼市政策。

 

第一季度以各地局部微调为主，具体的政策有放宽落户限制、重启2成首付、放宽公积金政策、购房补贴、放宽房贷环境…

 

二季度起，重点城市松绑力度持续加大，放宽限购、限贷，放宽公积金政策，放宽限售，增值税5改2政策频出。

 

图源：广州中原研究发展部

 

至于广州方面，没有实质性的松绑政策，但也在多维度“小修小补”稳楼市，如在项目限价、差别化入户政策、购房社保要求、房贷环境方面，都有一定的松动。

 

广州政策虽然未见实质性松绑，但土拍市场出现了转变。

 

土拍“减量提质” 

 溢价上限15%严格执行 

 

土拍市场方面，“减量提质”是主旋律。

 

第一次集中供地出让地块共18宗，第二次仅14宗，其中主城区继续加大供应力，库存较高区域则控制供地节奏。

 

另外，绝大多数地块继续由国企兜底竞得。

 

图源：广州中原研究发展部

 

值得注意的是，土拍规则在原有宽松基础下再微调。

 

大多数地块已取消竞自持要求；在稳预期目标之下，地块最高溢价15%的要求严格执行。

 

在这种背景下，广州2021年上半年新房成交成绩如何呢？

 

 广州开盘去化率为26% 

 保利·水木芳华突围，去化达65% 

 

中原数据显示，2022年上半年，广州一手住宅累计成交39618宗，同比2021年下跌35%。

 

在近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。

 

近五年上下半年一手住宅成交宗数对比 单位（宗）

图源：广州中原研究发展部

 

整个新房成交市场呈现“L”型走势，6月新房网签回升，为7776宗，是上半年唯一成交量超去年同期的月份。

至于去化方面，置换型需求受抑制 ，2022年上半年开盘去化率为26%。但五一后，项目整体去化率呈上升趋势。

 

图源：广州中原研究发展部

 

其中，增城的保利·水木芳华成功“突围”，去化率达65%。

 

有这样的去化，离不开项目的“闪电开盘”、“降价到位”，以及“发动渠道”。

 

  2022年上半年部分热点区首日去化情况

图源：广州中原研究发展部

 

再来看各区域的表现。

 

 8073套，增城网签第一 

 永和在TOP10榜中排名第二 

 

增城网签套数依旧位居全市第一，成交了8073套，网签价格为20017元/平。

 

排名第二、第三的分别是黄埔和番禺，成交套数为7315套、7101套。

 

  2022年上半年广州各区一手住宅供求量价情况

图源：广州中原研究发展部

在广州成交量TOP10板块上，排名前三的板块分别是老黄埔、永和、南村万博成。

 

其中永和板块，主要靠誉山国际、金地半山风华、增城万科城、合生湖山国际等几个大盘的支撑。

货源充足，再加上刚需的价格，该板块一直是广州TOP10热门板块的常客。

 

图源：广州中原研究发展部

 

至于十大成交热盘，越秀·和樾府以1435套的成交量，排名第一。

 

而地处石滩的敏捷绿湖首府成交量居全市第九。

 

图源：广州中原研究发展部

 

那么，除了敏捷绿湖首府，增城还有哪些表现良好的项目呢？

 

 新塘板块成交均价最高 

 敏捷·绿湖首府为增城销冠 

 

首先，在2022年上半年，增城签约量约82万㎡ ，板块内部竞争加剧，项目普遍存在价栺下行压力。

 

其中，新塘板块签约量超20万㎡。

 

图源：广州中原研究发展部

 

在各板块的成交均价上，克而瑞数据显示，新塘板块成交均价最高，为24042元/平，同比上涨5.29%

 

荔湖新城以23371元/平位列第二，荔城板块排第三。

 

中新板块成交均价为19355元/平，朱村是18266元/平，石滩是13939元/平。

 

2022年上半年增城各板块成交均价一览

数据来源：克而瑞

 

另外，上半年增城区签约套数Top10项目排名上，销冠是敏捷绿湖首府项目。

 

据统计数据显示，该项目签约套数为500套，目前房价在1.2-1.25万元/㎡。房价优势，再加上距离东莞、深圳较近，易吸引东莞客，该项目不愧是增城的热销常客。

 

随后，时代名著以475的签约套数排名第二，售价为1.7-1.78万元/㎡；而金茂万科都会四季则以412套的成交量排名第三。

 

图源：广州中原研究发展部

 

至于下半年的走势，广州出台放松政策可能性不高。

 

但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流。

 

目前，广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市时间。

 

图源：广州中原研究发展部

 

其中，2022年下半年，增城区预计成交10000宗，上半年观望的刚需客或许会加快入市。

 

当然，朱村、永宁、石滩等板块也将继续“内卷”。

 

图源：广州中原研究发展部

 

最后，对于广州以及增城上半年的楼市表现，你怎么看？