中国房地产营销管理，“金融十六条”：支持房地产稳健发展

中信建投方面指出，“金融十六条”的出台是地产政策正式转向的最后一步，也是下一个阶段地产企稳复苏的第一步。今年以来，地产稳增长政策的特征在于双管齐下，需求和供给两端均进行大规模的放松。需求端方面，今年两会之后启动了密集的“因城施策”购房政策，全国近300个城市放松了“限贷、限售、限购、限价”的购房限制；供给端方面，在年中“保交楼”政策的要求下，对房企项目端给予政策和资金的大力倾斜，鼓励地方国企、银行和地产企业三方共同参与保交楼，对稳定居民和市场信心起到关键作用。

值得注意的是，“金融十六条”提出支持各地在全国政策基础上“因城施策”，实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，该规定相比9月的《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房贷或也存在下调的空间。

拓宽金融支持渠道

记者注意到，在“金融十六条”之前，相关部门已出台多条举措改善房企融资环境。例如，中国银行间市场交易商协会11月8日发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》提到，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

与此同时，银行涉房贷款投放不断加快。中金公司研报指出中国房地产营销管理，“保交楼”导向下，银行对公房地产贷款支持力度增强。今年第三季度，银行开发贷余额同比增长2.2%，抵押补充贷款（PSL）连续两个月净增超过千亿元，可能与“保交楼”相关信贷支持有关。此外，房地产融资供给端政策持续加码，继8月央行推出2000亿元政策行“保交楼”专项贷款后，9月以来国有大行和股份行相继提高房地产行业融资支持力度，预计对公房地产融资有望逐渐继续改善。

从实际调整来看，盛松成撰文表示，自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，“金融十六条”政策力度最大、措施最为具体。一是金融政策支持对象范围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求；二是金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；三是金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。

盛松成认为，“金融十六条”出台后，优质房企的融资需求将保持稳定，受困房企的风险处置出清将加快，这均有利于企业经营逐渐企稳中国房地产营销管理，避免房地产持续萎缩拖累经济增长。从金融机构角度看，允许贷款合理展期和不调整贷款风险分类，可在短期内避免银行不良贷款规模明显上升，贷款集中度管理政策优化给予银行更多调整时间，这都有助于金融机构稳健经营。

明源地产研究院撰文指出，“金融十六条”提出积极探索市场化支持方式，对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。这意味着，除了直接支持专项贷款和提供配套金融支持外，还鼓励金融机构对进入司法重整的项目，自负盈亏进行项目复工。这进一步拓宽了支持“保交楼”的路径，不再局限于政府或金融机构输血，而是更大限度激活市场活力，使整个系统良性运行。