二手房成交量反弹深圳楼市走出至暗时刻？

“利率下降就是前几天的事情。”平安银行一位个贷客户经理告诉《证券日报》记者，目前该行首套房贷款利率为4.95%，相较之前的5.1%下降了15个基点。

广发银行也加入了下调房贷利率的阵营中。广发银行福田某支行的个贷客户经理卓飞（化名）对记者称，从上周开始，广发银行首套房贷利率下调至4.95%，二套房贷利率下调至5.25%。

“因为广发银行投入到房地产的业务不是太多，因此目前我们银行的个人房贷额度较为充足。相对而言‘四大行’额度可能会相对紧张，因为开发贷业务多会挤占按揭的额度。”卓飞对记者表示。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为：“房贷业务对于中小银行而言始终是风险较低的优质业务，此前受贷款集中度分级管理措施的限制而使得部分中小银行无法发放涉房贷款，而目前贷款政策微调之下，深圳部分中小银行为了竞争这一业务而主动下调房贷利率。”

以平安银行为例，根据财报，截至上半年末，平安银行房地产业的贷款余额占比为10.1%，个人住房贷款占比为9.01%，距离房地产贷款集中度管理制度所要求的27.5%、20%仍有较大空间，或许是其近期下调房贷利率的底气之一。

央行12月13日发布的最新一期房贷数据显示，11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，个人房贷贷款余额规模在增大，体现了商业银行积极执行央行最新房贷政策，在放贷方面持续推进，体现了支持合理住房消费需求的导向。

值得注意的是，就目前而言，深圳下调房贷利率的只是少数银行。据记者了解，深圳市内包括工商银行、建设银行等在内的国有大行以及招商银行、光大银行、中信银行等股份制银行仍然执行5.1%的主流首套房贷利率。

光大银行的一位工作人员对记者称，该行针对首套房和二套房的贷款利率分别是5.1%和5.5%，已经执行了一段时间，目前尚未收到调整通知，不排除后期下调的可能性。中信银行、招商银行、江苏银行、兴业银行的工作人员同样表示，目前个人房贷利率没有下降。

部分中小银行下调房贷利率，对此前“深度冰封”的深圳楼市有什么影响？

“房贷利率下调，不仅是降低了购房者的购房成本，更重要的是传递了一个信息，即银行年前也在冲刺，购房者面临的放贷难、放款慢困境将会大大改善，将刺激市场回暖，成交提升。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受《证券日报》记者采访时表示。

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇认为，此前潜在购房群体采取观望态度，导致深圳楼市处于供大于求的现象，此时下调房贷利率可在一定范围内促进潜在购房者购买。但安光勇同时指出，大多数潜在购房者并非因银行的贷款利率过高而不购买住房，因此下调房贷利率的影响相对有限。

当下，深圳楼市逐渐走出至暗时刻，出现了回暖的迹象，不过总体而言成交氛围仍然较为冷淡。

在新房市场，深圳中原研究中心数据显示，11月份新房住宅成交5644套，环比上升19.8%，接近两成；成交面积55.6万平方米，环比上升14.5%。但总体而言，11月份深圳共19个住宅项目入市，仅2个住宅项目开盘售罄，整体开盘去化不足五成，开盘去化率进一步走低。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为6.3个月，去化周期大幅回升，为今年第二高。

12月13日，深圳网红楼盘华润城润玺二期花园公布了意向登记名册，2615批客户提交申请，最终入围1486批登记客户，对应1024套房，认筹比仅为1：1.5。对比去年11月份润玺一期9690人抢1171套房的热度，已经不可同日而语。

在更具象征性意义的二手房市场，成交量也有所反弹。根据深圳市规划和自然资源局的数据，11月份深圳二手住宅成交2211套，环比增长37.76%，高于10月份的1605套、9月份的1765套和8月份的2043套，不过仍处于历史低位。相比于去年同期成交5812套，11月份二手住宅成交量下滑超过近六成。

深圳中原研究中心认为，11月份深圳全市二手过户量在连续7个月下滑后反弹，市场基本筑底完成，信心慢慢回升，但二手交易系统增加了交易周期，预计成交将继续维持震荡走势。

柏文喜认为，深圳二手房市场目前还说不上触底反弹，二手房成交增加主要是由于之前的房贷积压造成了11月份的放量，而并非真实的市场交投状况。

中国银行研究院研究员王梅婷则表示，深圳楼市是否反弹还需要进一步判断。前段时间由于银行集中停止发放住房贷款或设置较高门槛，使得深圳房地产成交量连创新低。随着房地产调控更加精准科学，预计深圳二手房成交市场将从低位逐步恢复。