酒店交易，是浴火重生还是最后的倔强？

酒店交易，是浴火重生还是最后的倔强？

地产系酒店自开年之日起，话题不断。

不久前，世茂45亿元出售上海外滩茂悦酒店虽被过节的氛围掩盖，但也在行业引发波澜。2月13日，第一财经也报道了多个中介在朋友圈中转发上海佘山世茂深坑酒店的消息，并标明“现报价22.5亿对外出售”。

不仅是世茂，国内的碧桂园、万科、融创等房企均有大规模的酒店资产包，自疫情以来，各房企都面临着经营、资金压力。

重压之下，具有品牌溢价的酒店，自然就成为房企们最容易解决燃眉之急的选项。地产系酒店接连出售，有人认为可惜，甚至有从业者认为是“丢面子”。

在商业世界，投资本身就是为了交易，当下以及未来，酒店买卖、收购仍会不断上演，我们理应如何正视酒店资产交易？又该如何把存量资产卖个好价钱？

01、交易的是酒店，转换的是心态

这两年，房企日子确实难过，几年前万科年会高喊活下去，到近两年疫情的催化下，越来越多的房企开始变革，甚至是优化存量资产，比如酒店。

上文提及世茂集团出售上海外滩茂悦酒店，有传闻，根据原本估值，这一交易价格被打了8折。而一度因造型出圈的世茂深坑酒店也被传出“上架待售”，据媒体报道：有中介在朋友圈标出了“现报价22.5亿对外出售”。

如此一来，世茂旗下仍有多个酒店相关物业待售。其中，上海地区估值最高的项目为上海世茂皇家艾美酒店及上海世茂广场，合计评估值135.5亿元。

最近，还有听闻碧桂园集团也在出售沈阳的玛丽蒂姆大酒店，该酒店拥有631间房，投资12亿元，据传售价从5亿元降到3亿元，但接盘者还未出现。

然而作为酒店交易“投融建管退”中，最重要一环的“退”，在当下也被融入众多感情色彩：低价售卖、以资抵债等。

地产系酒店交易真的是件很没“面儿”的事吗？

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛认为，“投融建管退”是资产管理全生命周期中的几个阶段，而退绝不是单纯的等于卖。退是指原来的投资者作为业主身份的退出，卖只是退的其中的一种形式。

这里面包含两层意思：

第一层意思，退是资产管理全生命周期中不可分割的一环。退是主动的，而不是被逼的，退出是现有投资者资产管理最后的一环，同时也是下一个买家投资过程中的第一环。第二层意思退不等于卖，卖只是退的一种形式，举几个退的其它形式的例子，比如说企业上市，私有化的酒店一旦上市，它的股票被投资者购得，它的业主就变成了多数的、不定的投资者。再比如说商业信托、不动产信托基金、酒店资产证券化等也是把酒店资产作为基本的资产，或是一种证券，由不同的投资者来投资。

“如果资产证券化全部实现以后，原来的酒店业主他就完全退出了，酒店的业主变成了市场上不确定的多个因素，有了这种认识以后，就不会觉得卖酒店是一种丢面子的事情。”周涛称。

事实上，在当前的形势下，进行酒店交易可能是房企迫不得已的一个选择，但是从酒店交易本身来讲，它是资产管理、投融建管退各个过程中有机的一环，也是最重要的一环。同时，卖酒店也是“退”的合理形式。

所以，当从认知上了解了“退”的合理性，“甩卖”“低价出售”的心态也会随之转换。

02、酒店的价值是由什么来决定的？

曾经听过这么一个说法，即使酒店不盈利，只要持有它的价值总会往上走，果真如此吗？什么又决定了酒店的价值？

酒管财经了解到，酒店的价值取决于它能够产出现金流的能力，如果一家酒店一年现金流有2000万的话，这家酒店如果出售价为10亿元，那它的资本化率只有2%。这个比例是非常非常低的，要知道资本化率越低，就说明大家就越看好这个市场。

最近，有个600多间客房的茂悦酒店卖出了45个亿，那么这个酒店的资本化率大概在3.5%左右，也说明市场上看好上海这个资产。两年前，东京的威斯汀酒店，434间客房大概卖出了56亿人民币，资本化率大概是在3.2%，比茂悦的比率更低。

在一线城市黄金地段，酒店具有稀缺性，有的时候它的价值会卖到很高，那么在这种特殊的情况下，也许我们会看到酒店的资本化率到百分之二点几，甚至接近2%，这就是非常稀缺的物业。

03、如何让酒店更值钱？

当前，国内酒店逐步认识到资产管理的重要性，简言之就是，让酒店资产保值增值，让它的现金流量最大化。

比如早前，就有投资人跟我讲过一个案例，他在接手一家酒店以后，由于客房规模较大，在各项条件合乎法规的情况下，他把其中的200间房改成了写字楼，这一举措成为酒店在疫情当中增加现金流的重要手段。

周涛介绍，“这就是资产管理中最高用途、最佳用途这一概念的体现。”

相关酒店资产经理人告诉酒管财经，他们日常都在考虑让酒店如何增收、减支、如何把饭店转变为米其林餐厅、如何把自己不擅长管理的一些空间进行出租，或者让更专业的机构来管理等。

他称，当前国内酒店急需资产管理，通过引入第三方的专业的机构来打理酒店，让酒店产生健康的现金流，即使酒店要卖也会卖得风风光光，而不是当做甩卖、被逼出售等负面案例。

所以没有“投融建管退”中的资产管理，哪来风风光光“退”的最后一环呢？

周涛认为，酒店市场的频繁交易并非是坏事，交易说明有人看好这个市场，当有人退出，再重新去配置新的资产，都是再正常不过的现象，当然希望这些现象都是在资产管理理念的引导下产生的，促使中国酒店业走向更健康的发展轨迹。

景鉴智库创始人周鸣岐认为，从酒店交易这一结果倒推，未来酒店，在投资建造之初就要定位好，是否还要做成以往的住宿酒店？因为单纯的住宿酒店严重过剩，可以倾向于在酒店产品结构上有创新、融入新奇的娱乐业态，做好自己的内容、练好内功，把酒店不断打造成优质的资产。

总结

周涛认为，2022年将是中国酒店资产交易频繁的一年，也会是酒店资产管理在中国正式涌动的一年，同时也将是中国酒店资本市场和国际更加密切接轨的一年。“退”只是酒店资产管理全生命周期中的一环，且是极其重要的、集大成的一环。应理性看待酒店交易，让酒店步入下一个新生。在成熟的酒店资产管理的理念和实践中，华丽的“退”和大手笔的“投”，可并存，它们都可 Make Sense 并 Make Money!

统筹丨劳殿