商圈饱和度的案例分析

案例一

　　有三个地区，每个地区的顾客和商店情况都是已知的，具体资料如下表：

表 商店坐落区域计算与比较方案 1区2区3区 购买商品的顾客数(C)100000人80000人50000人 每个顾客平均购买额(RE)100元120元150元 经营同类商品的商店营业总面积(RF)40000m30000m20000m 零售饱和系数(IRS)250元320元375元 经营同类商品的商店营业总面积(除去计划筹建)16000m24000m15000m 零售饱和系数625元400元500元

　　由上表计算可以看出，考虑计划筹建商店这个因素，3区是选择目标，因其饱和系数最高，每平方米商店营业面积可实现375元销售额，而1区、2区分别为250元、320元。如果抛开计划筹建商店这个因素，1区应该是选择目标，每平方米销售额达到625元，而2区、3区仅为400元、500元。

　　商圈饱和度理论在社区商业网点发展规划中至关重要，如需要在城市中选择一社区新增某一零售商业设施，可以把该商业设施分别加入到现有各社区中，分别计算未来各社区的商圈饱和系数并进行比较，其中指数最高的社区为理想选择。当然，还需要考虑其他因素进行修正。

案例二

　　在竞争店分析的基础上，通过进一步的消费调查，预估商圈内顾客购买本店所经营商品类别的全部数额，并计算出商圈范围内经营同类商品的营业总面积，从而得出每平方米营业额，即为饱和指数。

　　例如：某公司计划在某一地区开办一家服装专业店，场地积金每日每平米10元，共200平方米。商圈范围内居民每天用于服装用品的支出额为10万元，而各店经营服装的总营业面积为2000平方米(包括待建的200平方米)。

　　饱和指数(服装每天每平方米营业额)=（元）

　　假设服装纯利率为50％，那么每日每平方米利润额为25元，去除积金10元，净赚15元，仅从饱和度方面看，有一定的建店可行性。

案例三

　　假设某年某商圈的购物中心、商场、超市、百货店等营业额的正常水平为每平方米2万元，该区域的顾客数为200万人，全年人均购买额为6000元，该区域现有商业营业面积为100万平方米，则根据上述饱和度指数测量公式可得该商圈的饱和度指数为：

　　(6000×200)÷100=12000(元/平方米)

　　可见，与正常水平相比，该商圈每平方米的营业额要少8000元，说明该商圈已呈过饱和状态，不宜再安排新的商业设施进入。

　　上述测量商圈饱和度的方法，对于我国许多城市的发展都具有一定的借鉴意义。由于我国城市规划和建设的理念、技术水平等还不够先进，商业网点布局不够合理，一些大型购物中心、商场、超市、百货店等的距离过近，导致商圈内部价格战激化，一些商家仅仅关注如何降低成本，而忽略了商品、服务质量的保障和提高，甚至产生了种种损害消费者利益的行为；许多商圈内商位密度过大，缺乏顾客休息区、绿化区以及相应的美化设施；一些商业街过长，消费者在选购商品过程中往往会产生劳累感。而通过对某一商圈的饱和度进行测度，就可以知晓其商业密度是否过高，从而为合理安排商业网点、提高单位面积商业资源利用效率、完善城市商贸网点布局提供重要依据。