去看房子要问销售哪些问题（解读要问房产销售的13个问题）

如今大型房企接连暴雷，为了让房地产行业回血，政府的救市措施不断涌现，已经从最开始的限制房价下跌等托底手段，调整为降低首付比例、发放购房补贴、放松限购限售限贷、降低房贷利率等刺激措施，这对于刚需购房者来说，是难得的入市时机，但面对琳琅满目的商品房，足以让购房者挑花了眼，提醒准备买房的人，去任意一个售楼处看房，一定要问房产销售这13个问题，尤其是新手朋友一定要收藏好备用：

 

第一，问当地的购房资格

为了防止炒房客囤房、推高房价，全国各地都出台了限购政策，大多数城市的要求是本地人最多购买两套，外地人最多购买一套，同时对社保或个税缴费年限也有限制，如果交定金和首付后才得知自己没有购房资格，购房者要承担相应的违约责任，最终不仅定金打了水漂，想要回首付款也需要漫长的周期，因此，提醒购房者一定要提前咨询自己是否具备购房资格。

第二，问五证公示在哪里

所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。只有五证齐全的房子，建造和交易才是合法的，通常开发商会把五证展示在售楼处最显眼的位置，如果没亲眼看到一定要主动询问，如果置业顾问吱吱呜呜或答非所问，很大概率是证件不齐、违规销售，这种情况下一定别买房。

 

第三，问房企的拿地时间

住宅用地产权年限是70年，工业用地是50年，商业用地是40年，从表达方式上就能看出来，所谓的产权年限指的是土地的使用年限，计算产权的起始时间是开发商的拿地时间，如果土地闲置时间或者施工时间过长，那么购房者实际到手繁荣产权年限会大大缩水，目前住宅用地到期能自动续期，续期费不明；非住宅用地都不一定能续期，所以，一定要咨询拿地时间。

第四，问交房时间以及违约责任

目前在售房源大多是期房，交房时间成为决定购房者买房与否的关键因素，交房时间已成为售楼处的核心卖点之一，为了避免开发商在交房时间上打马虎眼，购房者一定要咨询好交房的具体时间并落实到合同中，还要约定好相关的违约责任，只有这样，将来维权才有证据，否则只能吃哑巴亏。

 

第五，问公摊面积的比例

房屋总价由单价乘建筑面积得出，建筑面积由实用面积和公摊面积构成，公摊面积无法精准测量，一直以来就是一笔糊涂账，业主要为这部分不属于自己的面积，缴纳几十万的购房款，还有物业费、暖气费等等，如果不想多花冤枉钱，在买房之前问清楚公摊占比很有必要，而且要远离公摊占比太大的房子。

第六，问房子差价的原因

同一地段不同楼盘，同一楼盘不同房源都有差价，购房者很难知道其中奥秘，最好的办法就是咨询销售，他们会为你仔细分析差价的原因，比如是楼盘知名度、配套设施、楼栋位置、户型、楼层导致的差价，详细了解房源的利弊之后，有利于购房者做出最适合自己的选择。

 

第七，问面积误差的处理方式

《商品房销售管理办法》第20条明确规定，房子面积误差如果在3%之内，按照多退少补的办法处理。如果面积误差超过3%，实际面积大了，购房者补齐3%的差价，超过3%的部分开发商送给购房者；如果实际面积小了，3%的部分按实际价格退差价，超过3%的部分开发商双倍返还。但是如果购房者和开发商另有约定的，要按照合同约定的办法处理，所以一定要咨询面积误差的处理办法，防止出现任何情况下都是多退少补的霸王条约。

第八，问小区车位配比

随着收入和生活品质的提升，现在家家户户都有汽车，有的家庭不止一辆，相应地，对停车位数量的需求也越来越高，这就要求，小区的车位配比最好保证一户一个车位，否则后期就会出现车位难租、难买的情况，所以提前咨询车位配比很有必要。

 

第九，问小区容积率

容积率简单理解就是同等面积下能容纳多少人，容积率越高，楼栋越密集，容纳的人口越多，小区的公共设施越拥挤，房子的采光和通风效果越差，所以容积率直接决定着居住品质和小区的档次，建议在条件允许的情况下，尽量选择低容积率的房子。

第十，问物业归属

物业的服务质量决定着长久的居住品质，也是房子保值和升值力的重要保障，通常知名度高的物业公司，会严格规范员工的言行，提高物业服务的质量，树立良好的企业形象，反之，小物业公司唯利是图，想方设法收取物业费但遇事不作为的现象屡见不鲜，所以要提前了解入驻的物业公司，并选择口碑好的物业。

 

第十一，问贷款方式

常见的贷款方式有三种，纯商业贷款、公积金贷款和组合贷款，有的楼盘不接受公积金贷款的方式，这将导致一些客户空有公积金但无用武之地，所以一定要咨询好贷款方式，如果缴存过公积金，最好选择能够接受公积金贷款的楼盘，公积金贷款利率远低于商业贷款利率，可以节省不少购房款。

第十二，问贷款失败的处理办法

有时候购房者会因为个人征信和流水原因导致贷款失败；有时候售楼处会承诺帮购房者办理贷款资料并收取一定的费用，尽管如此也存在贷款失败的可能，一定要提前咨询贷款失败的处理办法，比如贷款失败定金和首付是否能全额退还，退还的周期是多久？目的就是要避免贷款失败的锅都由购房者背。

 

第十三，问网签和备案的时间

网签和备案是将购房者和开发商签订的草签合同在房管局备案，备案后房管局官网就会展示该套房源的交易信息，这两个操作可以避免开发商一房多卖，让房产交易更加透明化，同时也是核实楼盘五证齐全的重要参考条件，所以，购房者要提前咨询网签和备案的时间，办理首期越快的楼盘，购房风险越小。