微观决策的案例分析

　　案例：土地出让中的微观决策

　　土地出让中的微观决策内容包括:确定地块的出让方式、容积率、用地类型、地块大小等。

　　1.出让方式

　　目前有招标、拍卖、挂牌、协议4种方式并存，由于适用范围与竞争程度不同，不同的出让方式对地价的影响结果也不相同。国土资源部令第1号规定，“各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。相对非经营性用地而言，经营性用地一般有更高的预期收益，而且招拍挂方式引进了竞争机制，因此，与协议出让比较，招拍挂出让地价相对较高。

　　在3种公开出让方式(招、拍、挂)之间，对地价的影响也存在差异。

　　(1)拍卖、挂牌地价高于招标出让地价。由于招标出让适用于土地用途受严格限制、仅少数人有受让意向的经营性用地，其竞争程度弱于拍卖与挂牌，而且土地用途的限制本身有降低地价的因素，因此，招标出让平均地价低于拍卖与挂牌。

　　(2)相对挂牌出让而言，拍卖出让地价容易离合理价格。在土地拍卖中，现在常采用英式拍卖，此种方式往往易使买者的出价偏离评价，甚至导致“天价”出现。究其原因:

　　1)在拍卖现场上，买者之间你争我斗、互不相让，买者容易在这种气氛中意气用事，脱离评价来出价;

　　2)在公开竞价过程中，买者自己对土地的评价往往受到对手的影响，从而造成出价偏离评价。相对来说，挂牌出让使得竞买人有较长的决策时间，有多次竞买机会，竞买人可作出冷静决策，因而挂牌出让地价更能反映开发商对土地的真实评价。

　　3)3种出让方式对地价的影响并非绝对，在特定的情况下，不同的出让方式之间可相互转化。

　　比如，依据“1号令”规定，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，可转为拍卖。

　　2.容积率与用地类型

　　出让地块的容积率与用地类型受土地利用规划及城市规划的制约，但这并不意味着土地出让时，作为政府代理人的决策者在容积率与用地类型的确定上无所作为，相反，由于土地利用规划及城市规划是粗线条的，对具体地块的容积率、用途不可能一一明确，因此，土地出让决策者可在城市规划的指导下，确定出让地块的规划容积率及用途。

　　一般而言，对地块利用的限制条件越多，土地的市场价值越低。对地块的容积率及用途进行限制，会降低土地的出让价格。就容积率来讲，在出让时，通常的做法是规定其高限，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，这一高限，是开发商估算其利润水平的主要依据之一，规划容积率越高，单位建筑面积的土地成本分摊越小，利润越高，所反映的土地出让价格越高。

　　3.地块大小

　　关于土地面积与其价格间的关系，学界有两种观点。一种观点认为，两者存在线性关系川;另一种观点认为土地价值与面积存在非线性关系，并且其函数在地块面积较小时呈凸性，地块面积较大时呈凹性。

　　其中，Colwe U和Sirmans分别于1978年对Chalnpal邵的26个地块、1980年对苏格兰Edinbu铭h的41个地块、Champaign一Urbana的102个地块，对指数函数模型进行了最小二乘法分析，从实证的角度对此进行了论证。

　　地块面积对地价的影响，有成本、开发商预期收益、竞争程度3个方面的原因。首先，从成本来看，地块面积较小时，由于规模效应，平均成本随面积的增大有减小的趋势，从而导致凹性。当地块面积较大时，因涉及到城市的功能的深度规划和土地重新开发，对更高层次规划的需求导致成本的升高，同时，由于拆迁费用在土地获取成本中所占比例较大，而且随着土地面积的增加，拆迁范围越大，拆迁的协调工作越难，从而带来巨大的交易成本。其次，开发商购买土地的目的，除自行开发的土地外，还有一部分用于土地投机，在土地市场看好时，购进大面积土地，其用于投机的土地更多，因而可预期带来更大的土地收益。最后，地块面积的大小影响土地需求者之间的竞争程度。随着出让土地面积的增加，实力较弱的开发商逐步退出竞争，而实力较强的开发商的垄断力量逐步增强，其结果是实力较强的开发商可以较低的价格获取面积较大的土地。

　　就地块面积而言，地价是以上3个方面因素共同作用的结果，并且不同的面积范围有不同的主导因素:1)当出让土地面积较小，地块面积对地价的影响方式以规模效应导向及竞争程度导向为主，从而导致凹性。2)当地块面积较大时，交易成本及预期收益的作用逐步显现，从而导致凸性。