燕郊二套房子的首付是多少，涿州二手房首付多少

来源：新京报

11月20日，涿州、鹏渤印象城工地，销售人员称，该楼盘可以首付分期。 北京新闻记者潘亦纯摄

11月21日，燕郊某房地产中介门口张贴的首付贷广告。 北京新闻记者潘亦纯摄

随着楼市调控力度加大和新政出台，以燕郊为代表的环京地区“炒房热”逐渐减弱。 过去两年，由于紧靠首都北京，环京地带燕郊、涿州等地区是各路炒房团和部分住宅急需的首选地，房价一度上涨至每平方米3万元。

近日，新京报记者走访燕郊、涿州部分楼盘和房地产中介机构，发现各大中介机构门庭冷落。 其中燕郊一位中介告诉记者，目前燕郊房价均价应该在16000元-17000元。 为了吸引购房者，房地产商、中介机构违规推出了“首付贷”、“首付分期”等购房措施。 新京报记者在燕郊发现首付贷身影，一家中介公司公开在门口张贴首付贷传单。

新京报记者实地走访发现，翡翠华府、隆基泰、铂悦山等楼盘最低首付8万元购房，即首付8万元，剩余贷款由房地产开发商无息垫付，购房人分期还款。

中原地产首席分析师张大伟分析称，“如果首付都贷了，房价波动，购房者很容易出现断供。”

2023年年中，住建部等部门公布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构提供房屋贷款代办服务，不得提供首付贷款等违法违规的金融产品和服务，也不得与其他机构合作提供。

首付贷高息高风险购房者：少尝试

近日，新京报记者走访燕郊一带，当地出现首付贷身影，一家中介公司公开在门口张贴首付贷传单。 该中介公司工作人员向记者表示，“现在的‘首付贷’利息是8厘，也就是说每万元每年要还800元的利息，最长36个月就能还清。” 当记者问银行是否查首付贷款时，这位工作人员说：“我们给你办。 你不要在意。 ”他回答说。

首付贷是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式向购房者提供首付阶段的“贷款”，使购房者支付能力不足或需要周转资金的购房者达到首付比例，满足银行贷款要求，完成贷款购买行为

对于首付贷款的行为，北京盈科(上海)律师事务所房地产金融法律事务部主任郭韧对新京报记者表示，首付贷款面临的大多是无购房能力的群体，他们透支了自己的信用，“为什么严禁这种行为？ 因为购房者分期首付或借首付后，会造成逾期、违约、无法偿还贷款等情况。 如果是金融企业，就不能将信贷批量借给这些客户。 批贷会违反相关金融规定。 ”

购房者觉得首付贷款怎么样？ 前述有购房意向的吴华表示，虽然没听说过首付贷款这种形式，但如果钱不够，还可以接受小部分贷款。 “但是首付贷款我很少尝试。 ”最近刚购房的杨医生说，“首付不够，但如果着急买房，可能会考虑这种方式。”

也有律师向借款人表示，上述民间非法首付贷款交易结构的设计非常复杂，通过简单的首付利息、剩余本金部分的利息以及本金全额计息、手续费、分期还款利息等方式，将表面上每年只有6-8%的金融产品转化为实际利率超过每年36%的产品他指出，在利贷比和新增还款等方式的高利贷中，实际利率高达60%-80%，普通民众无法准确计算“金融分期”等金融商品的利率，最后被民间高利贷骗了，无法及时还款时，随时会出现电话骚扰、人身威胁等

涿州很多楼盘分期首付，开发商可以无息支付两成

除了首付贷款，最引人注目的是首付分期。 在环京地区的涿州，首付分期很常见，主要针对新楼盘。

据悉，目前北京至涿州有高铁，北京西站至涿州东站只需25分钟，涿州也是环京房地产市场较热的城市之一。 特别是2023年年中，张家口限售(中心城区新增住房3年后可上市)、燕郊香河等限售后，涿州受到投资客青睐。

目前，涿州市人民政府规定，“非本市户籍居民家庭购买一套商品住房，包括二手房，首付比例不低于30%。 ”。

新京报记者近日走访涿州市部分楼盘发现，为了促销新楼盘，不少开发商提出“8万美元首付购房”、“10%首付购房”等口号，鹏渤印象城、翡翠

分期首付是指购房时先付一部分钱，剩下的首付由开发商暂时垫付，客户通过分期在一定时间内偿还贷款。 实际上就是借钱做首付。

鹏渤印象城一位销售人员表示，买房时，客户最低可以先交10%的首付，剩下的20%由开发商无息垫付。 然后，客户可以在下一个两年期内分六次还款，每四个月还款一次。 “付了这10%的首付，就可以拿着购房合同去银行办剩下的70%的房贷了。 ”这位工作人员对记者说：“首付的分割对购买本人没有限制。”

以总额100万元的房子为例，支付10万元后，剩余20万元的首付，每4个月要偿还3.33万元，一年要偿还三次，每年总额达10万元。 在需要同步还银行房贷的情况下，首付的分割无疑实际上增加了购房者的购房杠杆和还款压力。

那么，首付分割的操作方法违反了吗？ 据河北省住房和城乡建设厅官方网站消息，它转发了2023年11月7日由住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合颁发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》。 通知明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付，也不得采取首付分期等其他形式垫付首付。

中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示：“如果在去银行贷款之前分期就完成了，那就不违法。 向银行贷款时，如果首付的分割还在分割的话，是违法的。 ”

郭金龙说，“首付还没分期，就去银行贷款，说明首付不真实。 因此，开发商垫付资金、借款的行为也一定违反了规定。”

鹏渤印象城首付分期并非个例，同样是涿州的楼盘。 记者通过网络搜索和实地走访，发现翡翠华府、隆基泰、铂悦山等楼盘均宣布首付8万元购买。 即首付8万元，剩余贷款由房地产开发商无息支付。 操作方法基本与上述工艺相同。

这个操作是首付加杠杆，比如涿州120平方米三室一厅的房子总价约150万，一般首付50万，最后用8万美元签了房子。 就意味着只付了首付的5%。

张大伟说：“如果首付都是借来的，一旦房价波动，购房者很容易出现断供。”

多位销售人员向记者表示，违约将导致更高的违约金，远远超过每期支付的金额。万一违约，钱和房子都可能得不到保障。

不过，记者与一位开发商沟通后发现，实际上购房者使用分期首付的情况并不多，大部分购房者都是一次性支付首付，该开发商表示，目前还没有遇到分期首付的客户违约事件。

以上楼盘的销售人员向记者表示，“这种首付分期适合首付不够，但工资高、还款能力强的购房者。”

北京师(上海)律师事务所国际总部金融和房地产领域知名律师陈雷博告诉记者，实际上分期首付在房价下跌时，容易引起购房者与开发商之间的矛盾。 假设买家花了2万元/平方米买了一套100平方米的套房。 首付需要60万。 然后先付20万。 然后分期支付40万的首付。 万一房子马上降到15000元/平方米，首付也几乎“没掉”。 届时，银行贷款一定会归还。 但是，购买者想返还分期的首付吗？ 最近，很多楼盘因为房价下降，引起了房主的上门麻烦。

“如果是期房的话就更惨了。 因为连房子都没住，所以降价了。 除了银行的钱，还欠了开发商的钱。 如果不按时还钱，最后可能会变成两间钱房。 ”但是，对开发者来说，情况不同。 因为即使他们为了首付提供无息预付款也不会有损失。 毕竟房子的银行贷款已经批下来了，房贷首付已经到手，足够公司周转使用，已经回收了成本。

二手房多通过高估值高贷方式违规降低首付

据悉，首付的分割主要涉及新建住房，而二手房多采用高估值、高贷的方式降低首付。 一位经验丰富的购房人对记者直言，这已经是房地产行业的“基本操作”。

高评估贷款是指例如评估公司将二手房评估为高于市场价格，然后以该价格贷款。 如果是市值100万的房子，房屋评估价为80万元，那么首套贷款评估价的七成，也就是56万元，购房者需要支付44万元的首付。 但如果房屋评估价为120万元，首套贷款将为84万元，购房人只需支付16万元首付。 业内人士表示，此类操作的前提是银行认可评估机构的评估价格。

新京报记者调查发现，这种操作方法在涿州依然常见，首付不够，中介基本上建议购房者用这种方法操作购买。

郭韧表示：“获得很高的评价贷款一定是违法的。 我国存在与银行贷款有关的贷款诈骗罪，从某种意义上说这是一种欺诈行为。”

张大伟对记者说，这种方式也是违反的。 “这在小地方很常见。 当地银行没有多少业务，只能做房贷等业务。 ”

焦点

燕郊中介声称是虚假社保的网签，承包10万元“过户”

2023年6月，廊坊市政府出台历史上最严厉的限购政策，宣布符合“提供当地3年以上社会保障缴纳证明或纳税证明”条件。

北京新闻记者从北京国贸出发，乘坐公交车不到30分钟就到达河北三河市燕郊镇，当地医院、学校、商场配套设施齐全。 由于特殊的地理位置，燕郊房价在2023年、2023年上涨到3万元/平方米左右。 但限购令出台后，燕郊楼市降温，房价也随之下跌。 截至记者截稿时，安居客房产数据显示，2023年11月燕郊二手房均价为18537元/平方米。

限购令下，新京报记者通过走访发现，仍有不少房地产中介通过所谓“找关系”、“假结婚”、“代理房主”等方式“钻空子”，让燕郊不具备购房资格的客商，成功通过燕郊房产。

新京报记者致电燕郊房地产经纪人作为买家，他说：“不是补充社会保障，我们可以找关系拿假社会保障。 我可以直接给你发网签，然后给你过房子。 顺流而下，我们按照正常的购买流程去给你。 ”关于过户的价格，对方曾表示每户需要10万元。

对于这样的做法，燕郊当地房地产经纪人王华(化名)对记者直言不讳。 一些中介号称可以拿到购房资格，但实际上大部分都涉及非法集资，把收到的首付( 3万-8万元)拿出来贷款，自己收取利息，几个月后给客户，资格不上，钱就是那个就算带钱逃跑，客人也哪儿也追不上。

此外，“假结婚”也是规避燕郊限购令的一种方式，还有职业“结婚证”(即与客户假结婚的当地人)。 一位当地经纪人向记者介绍，结婚后买了全额房子就可以马上离婚，房子将转至客户名下。 “所有的过程都由我来操作。 没有风险。 10万元全能做。 ”

据介绍，外国人在燕郊买房，一般做法是购房人代购，购房人在当地缴纳社会保障3年以上，再将房子过户给购房人。 但王华告诉记者，“这样的操作风险很高。 他告诉记者，万一房东中途卖房或房子涨价，即使卖家反感，同意退款或利息退款，买方也没有任何办法。

由于限购政策，燕郊地区社保代缴等业务也是“好买卖”，部分客户选择这种方式，缴纳3年社会保险获得购房资格。 对闲鱼，记者估算，社保代缴的服务费每月约150元，年费1800元左右，社保、医保缴纳费需另行计算。

对于10万元过户、假结婚等规避监管的操作，购房意愿者吴小敏(化名)向记者表示，他不相信这种方式，也不能出钱操作。 不过，另一位购房者吴华(化名)表示，以前看过房后听过开发商的故事。 “所以，我认为开发者应该有自己的方法，但我也不敢尝试。 ”

(记者潘亦纯) )。