房客耍赖我该怎么办

我与租客在2004 年12月签订了租赁协议，租期一年。是一间店面。租期后她要求续租，我就按口头协议续租给她。时间按照上期协议顺延。在今年租期还剩2月时，我跟她说要加房租，问她还要不要，她说半个月答复我，半个月后我再问她，她说还要跟她老公商量。过几天回复我，可我等了半个月也没回复。我就去店里找她，让她给个明却答复，她就说你加租金我就不要了。我就说：好吧。既然你没什么要求，那我到期来收钥匙。又过了十几天，我老公打电话给她说你确定不要我就登报纸出租。她回答说加一分钱也不要。 当租赁到期我们去收房时，她却说房租加的太高，要求我少加点，她还要续租。我晕。。。。。？你早干嘛去了。她就提出要转让为由。原因是转让后可以拿转让金。结果还是我作出让步。因为我想外地人来温作生意不容易。就对她说再给她租一年，在一年期间你自用或转让都可以。期满后不再续租。并重新签订协议。可她和她老公却拒签。理由是一年后不续租她就转让不了。还说要签可以，你得签字保证我转让出去。我听这话后肺都差点气炸了。作人怎么能如无理。但我还是强忍着怒火跟她说，你这样的无理条件我不可能答应的。我再给你半个月时间，你搬出去，这半个月我可以不收租金。他们听后却无赖的说：我就不搬，如何如何。我老公当即就跟他们发生纠纷。是后请民警帮助协商还是无果。我们请民警帮助处理。可他们却说这类事情不属于他们管辖范围。 现在我已准备起诉她。可听说要好几个月。如果起诉她的话，我可以要求她赔偿违约金吗？因为当时的协议没有写明。 请教有识之士，法律人士，以及有经验得朋友帮忙支招。除了起诉她，还有其他快速简便的处理方法？ 注解：我加的房租是按现在市场价。后来还按照她要求的价格。（这个价格是低于市场价6至7千元）。