什么时候结转成本？

    对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。    结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。 　　结算第一步：整理销售资料，确认销售收入 　　就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。  销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。  核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照。确认的销售收入做凭证： 　　借：预收账款 　　贷：主营业务收入 　　结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。   　　这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。  一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。  清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。   　　结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。   　　各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。 　　1。 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。    这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。 　　2。 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。   　　3。 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。   　　4。 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。   　　5。 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。 　　最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。   　　预提时候： 　　借：开发成本 　　贷：应付账款-预提 　　按照这个金额结转到开发产品。   　　借：开发产品 　　贷：开发成本 　　结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。 　　这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。    开发产品单价=开发产品/结转产品面积 　　根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本 　　产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积 　　账务处理： 　　借：主营业务成本 　　贷：开发产品 　　这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。    而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。 　　结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。