城市运营商概念的提出

　　21世纪是人类由农业社会跃入工业社会、进而全面进入城市社会的世纪，据联合国数据，目前，全世界已经有 一半以上的人口居住在城市。中国城镇化进程正处于30%向60%增长的加速期。第六次人口普查显示，目前我国居住在城镇的人口已达6.7亿，占总人口的49.68%，城镇人口比2000年第五次人口普查增长近2亿人口，近10年间大量人口的涌入城镇极大推动了房地产业的发展，也加速了我国城市化进程。据预测，到2030年我国城市化率将达到65%，这就意味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市人口。可以说，到2030年这近20年我国房地产业还将处于一个高速发展阶段 。随着城市化水平的提高，人口不断向城市转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快速发展进程中，如何通过城市运营而取得城市资源的增殖和城市发展最大化是我们面临的重大课题。

　　一方面城镇化发展给我国经济社会发展带来新的机遇：中国经过30年的高速发展，当前也进入中速温和增长时期。转变经济发展方式，调整产业结构是当前中国经济发展的重要任务。城镇化发展为中国调整产业结构、转变发展方式提供了强大的动力。

　　（一）城镇化发展是我国当前拉动内需的强大动力。

　　当前，中国城镇化率已突破50%，这就意味着中国的国情将发生历史性的变化，即中国进入了城市市民占主导地位的时代，中国是以农业人口为主体的说法将成为历史。同时，随着城市人口的增多，城市规模的扩大，城市数量的增加，城市人口居住、生活、就学、就业等刚性需求大量增加，这种状况不仅带来了大规模基础设施和城镇住宅的投资需求，而且大规模农村人口转移和生活方式变革还创造了巨大的消费需求，创造出巨大的国内市场需求。城镇化成为中国扩大内需、经济持续较快增长的强劲动力。同时，城镇化的发展对房地产的购买、需求，甚至包括各种城市功能的需求，也给城市运营带来了巨大的发展空间。

　　（二）城镇化有利于实现产业结构转型升级。

　　当人均GDP达到3000美元以后，城市化水平达到50%以上时，将推动教育、医疗、社保等公共服务业，商贸、餐饮、旅游等消费型服务业和金融、保险、物流等生产型服务业的发展，服务业和第三产业的发展对城市化的推动作用将会起到主导作用，成为城市化深入发展的后续动力。特别是金融危机之后，迫使中国加快转变经济发展方式，其中，充分就业、扩大内需、提高居民的消费能力，满足城市居民提高生活质量的新期待，都有赖于服务业的发展。《十二五规划纲要》明确提出，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。中国将迎来重要拐点——全面进入服务经济时代。

　　（三）城市群的发展成为中国城镇化发展的主要形态。

　　中国城市化进程正处于30%向60%增长的加速周期之中。目前，我国形成建制城市655座，比1978年增加2.4倍。其中百万人口以上特大城市118座，超大城市39座 。城市数量可能在未来很短的时间里从655个增至1000多个。近年来，高速公路的修建极大地改善了城市之间的交通状况，城市间的产业联系与经济合作不断加强，区域经济一体化的进程加快。城镇体系不断完善，特别是城市群的快速发展，已经形成我国推进城镇化的主体形态。《十二五规划纲要》提出，要按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。城市增多的一个直接后果就是城市或城市群之间的竞争日益激烈，中国现有的城市格局将重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着调整自身定位、自谋发展的“经营”问题 。而真正的城市化，是对城市的各类资源进行优化整合和市场运营，最终实现资源的合理配置和高效利用。

　　另外一方面伴随着城市化发展，中国城市也面临着一系列的问题和前所未有的挑战：

　　（一）耕地减少，城市发展受到约束。

　　相对于巨大的人口规模，中国耕地资源十分有限。但在工业化、城镇化的快速发展过程中，城市空间过度扩张、占用耕地和生态环境压力增大；一些地方以非市场化的方式低价征用土地，高价出让获得差价收益，将农用地转为城市建设用地作为变现建设资金的重要手段，造成耕地大量被占用。中国城市化的进一步发展需要占用一定的耕地，但是逐渐减少的耕地成为未来成熟化发展的一个重要的制约因素。

　　（二）城市产业缺乏或产业升级调整，就业问题突出。

　　一些地方政府在推进城镇化过程中，资源集中用于城市建设，或者是通过调整行政区划来扩大城市辖区面积，忽视产业发展，造成城市发展中的产业“空心化”，而创造的就业机会不足；随着中国工业化进入资本密集度提高阶段，资本投入迅速增加，资本有机构成提高，资本对劳动的替代加快，就业对经济增长的弹性较以往降低。另外，进城务工农民由于技能和文化水平的限制，其就业问题一直是城市化过程中的难题。如何创造更多的就业机会，扩大就业空间，是城镇化进程面临的突出问题。

　　（三）城市公共产品短缺，社会管理滞后。

　　城镇化的快速发展在推动中国经济快速发展的同时，也带来了进城农民对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求的大量增加，如何为农民工提供城市生活必须的公共产品，与城市居民一样享受同城待遇，这是城市公共服务均等化所要面临的问题。同时，由于市场化的完善和城市化进程加速，城市之间人口流动和大量的农民工进城，导致社会流动的规模和速度也在加快，而部分城市社会管理能力滞后，上个世纪50—70年代曾在西方国家出现的“大城市病”也开始在我国显现苗头。由于大城市城区人口过于密集，就业困难、交通拥堵、环境污染、水资源紧缺、房价飙升、空气质量下降等越来越成为建设和谐社会的不和谐因素，影响了城市化的正常发展。这就需要我们认真总结西方城镇化发展的经验和教训，重新审视我们的城镇化，全面认识城镇化的客观规律，使我们的城镇化走科学发展之路。另外，城市化的快速推进，城市规模不断扩大，必然造成对农民耕地和宅基地的占用。在这个过程中，存在着对被拆迁农民补偿不到位的现象，城市拆迁引发的社会矛盾突出，将影响社会稳定和谐发展。

　　真正的城镇化不仅仅是城市数量和城市规模扩张的城镇化，不仅仅是城镇人口增多的城镇化，而是进城农民生产方式、生活方式和价值观念的现代化。当前，中国的城镇化发展进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，由数量型的城镇化向质量型城镇化的历史性飞跃时期。这个时期，城镇化要更多地关注人的社会性需求和人的精神层面需求的满足，关注城市的可持续发展，落实科学发展观以人为本的理念，建设低碳的城市化、和谐的城市化、幸福的城市化，促进人的全面发展。

　　在我国，随着工业化和城镇化进程的快速推进，城市管理、公共服务和城市建设等城市发展相关问题日益凸显，为政府、社会和学术界所关注。如何在提高城镇化水平、推动经济社会快速发展的同时，规避城市病，解决城市建设资金不足、政府提供的社会公共服务不能满足城市居民的需求等问题，已经成为横亘在我国城市发展面前的一道难题。在探索和实践的过程中，“城市运营”理念应运而生。