房产测量技术方案

1. 一般规定

1.1. 房产丈量实施前收集的材料

(1) 扶植工程计划答应证（附件、附图）复印件（检验原件）；

(2) 地名利用证实、地名与施工号对照表复印件（检验原件）；

(3) 实测绘人防红线图复印件（检验原件）；

(4) 经施工图检查及格并加盖图审及格章的修建施工图（平、立和剖）原件、CAD 电子文件；

(5) 商品房预售答应证复印件（检验原件）（已预售的项目须供给）；

(6) 商品房猜测绘功效（已预售的项目须供给）；

(7) 国有地盘利用证实复印件（检验原件）；

(8) 衡宇设想说明。

1.2. 房产丈量工作包括以下内容：

(1) 衡宇及其从属设备丈量；

(2) 房产图绘制；

(3) 房产面积测算；

(4) 变更丈量；

(5) 功效材料的检查与验收等；

(6) 衡宇楼盘表建立。

1.3. 房产分户图的规格规定

(1) 1分户图的方位应使衡宇的首要边线与表面线平行，按衡宇的朝向横放或竖放，分户图的偏向应尽能够与分幅地籍图分歧，假如纷歧致，需在适当位置加绘指北偏向；

(2) 2房产分户图的幅面可选用 787mm×1092mm 的 1／32 或 1／16 等尺寸；

(3) 3以地籍图、宗舆图（分宗房产图）等为根本编绘房产分户图。可按照衡宇的巨细设想分户图的比例尺，比例尺分母以整百数为好。房产分户图的比例尺通常是 1∶200，当衡宇图形过大或太小时，比例尺可适当放大或缩小。

1.4. 房产分户图的内容绘制要求

(1) 衡宇表面线、衡宇边长、分户专有衡宇权属界限、四周墙体的归属、比例尺和指北针等；

(2) 座落、宗地代码、户号、幢号、结构、地点条理、总层数、专有修建面积（套内修建面积）、分摊修建面积和修建面积标注在房产分户图框内；

(3) 楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注称号及用处；

(4) 墙体归属与周邻关系的表述衡宇权界限，包括墙体、归属的暗示按 GB／T 17986．2000履行；

(5) 5衡宇不动产单元号，编制应合适不动产部分的编制规定；无不动产单元号时编制衡宇地号，编制法则应合适当地衡宇地号编制规定。

1.5. 房产丈量中的其他规定

(1) 房产丈量时，必须对衡宇的标准层、排挤层、结构转换层、夹层（插层）、地下层和半地下层等停止层高丈量。对层高有疑问的其他修建空间，应停止层高丈量，并作响应记录。

(2) 任何边长都应自力量测两次,较差在 5mm 之内时取中数作为最初量测成果，边长丈量终极取位至 0.01m。

(3) 衡宇修建面积、衡宇套内修建面积和共有修建面积计较时应以㎡为单元，计较进程的面积取位至 0.0001 ㎡，终极面积取位至 0.01 ㎡，共有面积分摊系数取位至 0.000001。

1.6. 衡宇丈量完成后建立实测衡宇楼盘表

衡宇丈量完成后应建立实测衡宇楼盘表。实测楼盘表以幢为单元，应满足以下要求：

(1) 包括楼盘表附表（附录 B）及楼盘表附图（房产幢总图、房产分层分户图和房产分户图）；

(2) 需反应衡宇的根本信息：衡宇座落、衡宇地号、不动产单元号、地上总条理、地下总条理、建成年份、修建结构、衡宇性质、套内面积、分摊面积、修建面积和计划用处；

(3) 已预售的衡宇，需供给与预售楼盘表的对照表；

(4) 衡宇现实建造与已预售衡宇套内面积（专有面积）范围、性质和用处发生改变的情况说明；

(5) 已预售的衡宇共用面积增加、削减，或分摊工具、方式等因计划设想变更形成衡宇共用面积变化的情况说明。

2. 衡宇及从属设备丈量

2.1. 草图绘制

衡宇及其从属设备丈量前应按照扶植工程施工图或完工图绘制房产丈量草图。当没法获得时，应在现场绘制草图并满足以下要求：

(1) 在保证图面清楚、结构公道的根本上，草图的规格宜采用标准纸张巨细 A4、A3 幅面，同一项目宜采用同一规格的面积测算草图；

(2) 草图应以幢为根基单元停止分户绘制；

(3) 衡宇数据实地收集前草图的绘制应满足以下要求：

a) 应分层绘制衡宇及从属部位外表面线、根基单元边线和共有部位界限；

b) 夹层、排挤层、装备层、结构转换层和出亡层等应零丁绘制并说明地点部位；

c) 应根据相关材料注记共有部位的称号；

d) 应绘制衡宇的平台、斜坡屋顶下方不计入修建面积部位的图形；

e) 应标注设想边长、墙体厚度。

(4) 草图的现场注记应满足以下要求：

a) 外业数据收集的草图记录必须在实地完成；

b) 草图上的数据只可划改，不成涂改；

c) 实测数据应标注在草图的响应位置，当没法标注时，应引至空缺处标注清楚；

d) 草图上汉字的字头一概向北（上）注记，数字字头应向北（上）、向西 (左)注记。沿墙体所测得的边长数据该当紧靠草图上响应的墙体处平行于墙体记录；

e) 应注记衡宇座落、街巷称号、邻户门牌、指北偏向、幢号、单元号、房间号、层数、地点条理和标注现实开门位置等；

f) 应注记现场丈量的边长数据、墙厚数据及层（净）高数据；

g) 应在草图上标注阳台、飘窗的窗台状态战争台的位置及别的特别部位说明；

h) 应注记丈量员、记录员、检查员、仪器编号和丈量日期；

i) 当草图所示与衡宇现实状态纷歧致时，宜另绘草图，也可间接在草图上点窜，同时应标注被修改部位；

j) 朋分测绘或变更测绘时，草图应注记墙体归属情况。

2.2. 衡宇数据收集

衡宇应逐幢测绘，分歧修建结构、分歧层数的衡宇应别离丈量，自力成幢衡宇，以衡宇四周墙体外侧为界丈量；毗连衡宇四周墙体，在衡宇一切人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体一切权范围为界丈量实地收集，并合适以下规定：

(1) 收集内容应包括：衡宇的边长、墙体厚度和特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素；

(2) 外形法则衡宇的应收集总长及分段长度并校核；

(3) 实测衡宇有不法则外形或间接丈量有困难时，可实测衡宇多少要素，按多少公式计较面积或采用实测衡宇特征点坐标，按坐标点计较面积。实测坐标点的误差应满足精度要求。

(4) 实测边长最初量测成果与设想值差值合适精度规按时，可采用原设想边长， 否则应采用实测边长。

2.3. 层高丈量

(1) 同一楼层分为多个分歧层高的修建空间时，必须别离对各区间停止丈量与记录，并在备注栏记录说明；

(2) 实测层高均匀值与设想值差值合适本规程 3.2.4 条精度要求时，可按设想层高为准；没法获得设想层高的，按层内分歧位置实测数据的均匀值作为层高；

(3) 底层或地下室层高数据，应按实测净高数据加结构顶板厚度作为该层的层高值。

2.4. 斜坡屋顶及倾斜衡宇边长的数据收集

(1) 当一间（单元）衡宇的屋顶为斜坡屋顶或衡宇的墙体为内倾斜时，应别离丈量结构净高在 2.10m 以上和以下两部分的边长数据并附略图说明；

(2) 当衡宇的墙体为向外倾斜时，边长尺寸应量至倾斜位置的底部。

2.5. 阳台、平台、廊和窗的数据收集

(1) 阳台需收集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸；

(2) 柱廊按柱的外围水平投影丈量；若柱子突出围护结构外侧的，丈量至围护结构外侧；

(3) 飘窗需要量取窗外侧与主体墙体的位置数据，量取窗台与楼（地）面之间的位置数据，窗底板到顶板之间的垂直间隔。

2.6. 衡宇墙体数据的收集

(1) 收集衡宇内的边长与墙体厚度数据时，应在未停止装潢贴面处置的部位量取；

(2) 收集衡宇外的边长与墙体厚度数据时，除记录包括外墙装潢贴面厚度的总长外，还应现场记录装潢贴面厚度。装潢贴面厚度应按照现场具体情况尽能够实测；

(3) 同一楼层墙体厚度分歧时，应分段丈量墙体厚度；

(4) 对地下空间（含地下室）停止边长丈量时，可实测室内边长和外墙厚度；当外墙厚度没法实测时，可采用修建施工图数据。

2.7. 车位（地下车位）、贸易摊位等特别衡宇的数据收集

(1) 车位（地下车位）、贸易摊位的界限肯定应经计划、消防考核经过。界限宜由界址点或线界组成；

(2) 以界址点或线界连线作为界限的车位、贸易摊位，修建面积应量取相邻界址点或线界各自的相对位置数据；

(3) 车位、贸易摊位有围护结构的，量取围护结构内空间间隔和围护结构厚度。

2.8. 衡宇信息数据收集

(1) 衡宇信息数据收集时应确认的内容包括：修建物称号、衡宇座落、衡宇幢号、户（室） 号、衡宇产别、修建结构、衡宇用处、衡宇建成年份和衡宇层数等；

(2) 修建物称号、衡宇座落和衡宇幢号应根占有关部分批复（证实）停止收集；

(3) 衡宇产别应按现行国家标准《房产丈量标准 第 1 单元：房产丈量规定》GB/T 17986.1 附录 A 中的表 A4 收集；

(4) 衡宇结构应按照经考核的修建施工图相关内容停止收集，或参考现行国家标准《房产丈量标准 第 1 单元：房产丈量规定》GB/T 17986.1 附录A 表 A5 收集；

(5) 衡宇用处应按照计划部分批复的计划内容停止收集；

(6) 衡宇建成年份应按衡宇现实完工年份收集。撤除翻建的衡宇，按翻建完工年份收集；

(7) 衡宇的总层数应按本规程的要求，并参照计划答应证实地停止收集。

3. 共有面积分摊

3.1. 共有修建面积简直认

共有修建面积包括应分摊共有修建面积和不分摊的共有修建面积。共有修建面积确认要求：

(1) 应按照地盘利用权出让条约、扶植工程计划答应证中约定或规定的计容积率、不计容积率、核增等修建面积分项功用目标，补充肯定相关的核增、应分摊和不应分摊修建空间内容与范围；

(2) 由设想单元出具衡宇共有部位的性质、功用、用处等响应情况的说明书，设想单元对供给的说明书负响应的法令义务。房产测绘职员根据共有部位设想说明书在修建施工图上分别共有部位的利勤奋用和范围，经现场勘测后，对各类共有修建面积停止分类汇总。

(3) 衡宇共有修建面积分摊以幢为单元停止，幢分别满足以下要求：

a) 连体楼是指多幢楼房经过排挤通廊、空中廊等衡宇从属结构相连的修建群；

b) 群楼式修建是指同期计划、同期扶植、且裙房和塔楼共用部位、修建功用相互穿插， 没法朋分的修建；

c) 连体楼按多幢认定，群楼式修建按一幢认定。多个群楼式修建间以不成操纵的伸缩缝分隔的，以伸缩缝为界分幢认定。

3.2. 幢内共有修建面积分摊

(1) 产权各方有正当权属朋分文件或协议的，应按文件或协议规定履行。

(2) 无产权朋分文件或协议的，应按配合占有配合利用的原则，按相关衡宇的修建面积按比例停止分摊。

3.3. 共有修建面积分类

(1) 幢共有修建面积：为整幢衡宇办事的共有修建面积；

(2) 功用区间共有修建面积：专为两个以上功用区办事的共有修建面积；

(3) 功用区共有修建面积：专为某一功用区办事的共有修建面积；

(4) 层间共有修建面积：专为两个以上层办事的共有修建面积；

(5) 层共有修建面积:各层中专为本层办事的共有修建面积；

(6) 部分共有修建面积：专为两个以上衡宇根基单元办事的共有修建面积。

3.4. 共有修建面积的内容：

(1) 本幢衡宇内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、渣滓道、装备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室和值班保镳室等，以及别的在功用上为整幢办事的公共用房和治理用房（不包括物业治理用房、社区用房）的修建面积；

(2) 共有修建面积还包括套与公共修建之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙、围护性幕墙）水平投影面积 1/2 的修建面积；

(3) 自力利用的地下室、车棚、车库和作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。

4. 功效提交

4.1. 丈量功效报告书

房产丈量竣事后须归档提交房产丈量功效报告书，首要包括以下内容：

(1) 封面

(2) 目录；

(3) 测绘义务人

(4) 丈量说明

(5) 房产分层分户平面图

(6) 共用部位分摊计较表；

(7) 衡宇楼盘表信息汇总表。