土地房产交易专项法律服务合同的起草

【业务背景】

顾问单位的万总由于准备购置一处土地，但是担心交易不安全，也担心土地上有其他不良法律瑕疵，故请律师帮忙起草一份土地房产交易合同，严格把控土地及房产交易安全。

【法律文书】

专项法律服务合同甲方：_____________

乙方：北京XX律师事务所

甲方因委托乙方 资金监管 事项，为明确双方的权利与义务关系，特定如下合同，共同遵守。

一、委托事项的用途/目的： 形式审查相关证照、协助变更、起草转让协议、监管协议。

二、乙方同意接受甲方的委托指派律师为甲方办理委托事项。乙方所派律师如有特殊情况不能代为办理委托事项，可以指派本所其他律师继续办理。

三、费用及支付方式：

1.甲方应向乙方支付费用，计人民币（大写）_____元。

2.如甲方未按上述约定交费，乙方有权随时停止委托事项办理或终止委托代理协议。

四、特别约定：承办律师依法对甲方提供的材料和文件只进行形式审查，不作实质性审查。

五、如乙方无故终止履行协议，代理费全部退还甲方；如甲方无故终止或没有按协议时间付款，乙方有权单方面终止协议，并且已收取的费用不退还。

六、本协议有效期限：自签订之日起至本案的 转让方将上述事项变更完毕、股东及法定代表人（由孙X河变更为万X）、监事（刘X宝变更为李X红）、经理、执行董事（由孙X河变更为万X）变更终结。

七、如一方要求变更协议条款，甲乙双方需另行协议。

八、争议的解决

因本合同发生的争议，双方应以协商方式解决。协商不成，由乙方所在地人民法院管辖。

九、本合同一式二份，双方各执一份，具有同等的法律效力。

甲方： 乙方：北京市XX事务所

地址： 地址：

电话： 电话：

年 月 日 年 月 日

股权转让协议

转让方：孙X河

身份证号：_____________

受让方：万X

身份证号：_____________

甲乙双方协商，就转让股权一事，达成协议如下：

一、股权转让的价格、期限及方式：1.北京XX商贸有限责任公司的注册资金：100万元，甲方占有北京XX商贸有限责任公司100%的股权，并为北京XX商贸有限责任公司的法定代表人，现甲方将其占公司 100 %的股权以900万元价格转让给乙方。

2.北京XX商贸有限责任公司名下现有一处位于北京市顺义区XX166号集体土地使用权及地上附着物（使用权面积为6527.16平方米，证号：京顺集用20XX 第 00XXX号）作为公司注册地址，现包含在900万转让价格内，此处地产一并转让。

3.甲乙方均同意乙方分三次向甲方付款，签约之日付300万元（由甲乙双方自行转账履行完毕）；工商局出具变更受理通知书之日，付400万元；股东、法定代表人、执行董事、经理（由孙X河变更为万X）、监事（刘X宝变更为李X红）变更完毕，取得变更后的营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本之日，付200万元，并委托第三方北京市XX律师事务所对后两笔资金进行监管（详见三方签订的资金监管协议）。

4.甲乙双方同意于签约之日起，十五日内将上述变更事项办理完毕，任何一方必须积极配合。

5.北京市顺义区XX166号集体土地使用权及地上附着物（使用权面积为6527.16平方米，证号：京顺集用20XX第000XX号），土地使用证及发票（00009 77XXXX）名称与北京XX商贸有限责任公司不一致，甲方必须能够办理变更事宜，具体时间甲乙双方可以另行协商。

二、保证条款

1.甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全、有效的处置权，保证该股权没有质押、抵押或担保及本人借贷，并免遭第三人追索，拥有完全的处置权，否则应由甲方承担由此引起的一切经济和法律责任。

2.股东变更以前，公司的债权、债务由原股东（甲方）承担，股东变更以后，公司的债权、债务由变更后的股东（乙方）承担，甲乙双方同意由赵X 作为甲方公司变更前所欠债务的连带保证人，保证期限为股东变更完成之日后的两年内，逾期连带保证人将不承担连带保证责任。

三、履约保证

1.本合同签订之日，甲方将以下资料、证照原件交付乙方，并且保证资料、证照的真实、合法性：北京XX商贸有限责任公司的营业执照（正、副本）原件、组织机构代码证（正、副本）原件、IC卡、税务登记证（正、副本）原件、计算机代码、集体土地使用证原件、土地使用权租赁合同原件、开户许可证原件、公司章程、U盾租金收据原件、公章、财务章、人名章。

四、违约责任

1.如乙方不能按期支付股权价款，每逾期一天，应支付逾期部分总价款千分之 五 的逾期违约金。如因违约给甲方造成经济损失，违约金不能补偿的部分，还应支付赔偿金。

2.甲方在收到乙方第一笔资金后反悔不出售的，无论任何原因，甲方除退还乙方已付资金外，还应赔偿乙方违约金300万元；乙方在支付第一笔资金后反悔不购买的，无论任何原因，已支付的300万元不予以退还。

五、纠纷的解决凡因履行本协议所发生的争议，甲乙双方应友好协商解决。如协商不成，双方均有权向有管辖权的人民法院起诉。

六、有关费用负担

所有证照变更事宜，均由甲方负责委托代办公司办理，甲乙双方均有配合义务，在转让过程中，发生的与转让有关的费用（如律师、公证、审计、工商变更登记等），由甲方承担。

七、生效条件

本协议自甲乙双方签订之日生效。

八、本协议一式 叁 份，甲乙双方各执 壹 份，北京市XX律师事务

所留存一份。

转让方： 受让方：

身份证号： 身份证号：

电话： 电话：

签订日期：年 月 日

担保协议

北京XX商贸有限责任公司股东变更以前，公司的债权、债务由原股东（甲方孙X）承担，股东变更以后，公司的债权、债务由变更后的股东（乙方万X）承担，甲乙双方同意由 赵X 作为北京XX商贸有限责任公司变更前所欠债务的连带保证人，保证期限为股东变更完成之日后的两年内，逾期连带保证人将不承担连带保证责任。甲方孙X河承诺：北京XX商贸有限责任公司原股东孙X河承诺，股东变更转让以前，没有对外债务，也没有以公司名义对外借贷。

甲方： 乙方： 担保人：

身份证号： 身份证号： 身份证号：

【合同撰写法律风险防范及处理关键点】

合同起草是企业法律顾问的经常性工作之一。实际工作中，顾问单位的需求是多样化的，法律顾问在合同撰写的过程中，要结合顾问单位的实际需求和合同涉及行业的行业惯例，将需求与惯例纳入合法合规的范畴中，保障顾问单位的合法权益。合同撰写应注意以下法律风险防范和处理的关键点：

一、合同撰写前，应与顾问单位充分沟通，明确需求及交易要点。撰写前，通过充分的沟通能有效了解顾问单位使用该合同的目的，从而明确合同条款应关注的重点和风险，以及企业在此类交易中的交易模式和交易习惯。同样一份购销合同，所涉及的行业不同，合同文本的差距是十分巨大的，法律顾问并不能熟知每一个行业内部的行业规范和行业特点，因此深入了解行业内部相关知识，是起草一份满意的合同的前提条件。

此外，通过沟通和交流还能了解顾问单位以往使用的合同风格。同一类型的合同，企业偏好不同，合同的复杂简易程度也不同。准确把握顾问单位在合同上的偏好，有利于提供工作效率，提升客户的满意度。二、合同撰写时，要做到结构清晰，内容完整。

根据《合同法》有关规定，一份完整的合同主要包括以下内容：

1.当事人的名称或者姓名和住所。如果当事人是自然人，应明确其姓名、身份证号、住址和联系方式等。如果当事人是法人或非法人组织，应明确其组织名称、住所地、联系方式和法定代表人等相关信息。

2.标的。合同标的是整个合同的核心，不同类型的合同，标的也不相同，一般讲这个标的物，体现在每一份具体的合同中，即是要明确具体的标的物，如买卖合同中的需转移所有权的标的物等。只有明确合同标的，才能进一步按照合同约定履行合同义务。

3.数量。合同中关于数量的约定没有统一的要求，但要根据实际交易惯例和标的物种类约定合理的计量方式和计量单位数量。若约定不清，很可能导致合同履行的不能。

4.质量条款。质量条款顾名思义就是标的物的质量标准。法律规定，质量标准可以由双方约定，或按照国家标准、行业标准、企业标准等执行。无论采用哪一种质量标准，均应事先在合同中明确约定，双方认可。质量标准引申出来的条款，包括但不限于验收条款（验收时间、验收地点、验收标准、验收方式等）、质量异议条款等。

5.价款或者报酬。价格或报酬条款也是合同关键性条款之一，要明确计价方式、合同金额、支付方式、支付时间等内容。

6.履行期限、地点和方式。合同的履行期，包括当事人双方履行自己义务的期限，也包括合同的有效期限。履行地点也应明确，如买卖合同中涉及的交货地点。交货地点不同，交货方式也相应不同，合同双方应承担的责任和义务也有所不同，需要在合同中加以明晰。

7.违约责任。违约责任条款是出现违约行为时的救济条款，不仅有助于敦促合同双方按约履行，在出现违约情形时，也有助于保障守约方的合法权益。

8.争议解决的方法。该条款是双方就合同出现争议或纠纷时的解决途径，此条款在合同中很容易被忽略，但如果缺失或约定不明，将为纠纷的解决带来严重的影响。合同中通常约定的纠纷解决方式包括诉讼解决和仲裁解决，可以根据合同性质、行业惯例和当事人协商等进行选择适用。

三、合同用语要准确、规范，避免产生歧义。合同在撰写时要注意语言的简洁和规范。

1.在撰写时可多使用短句子，并使用主动语态，这样可以使合同条款看起来更简短，措辞更精炼，表达更精准。

2.用词应保持前后一致，在同一份合同中，要保持前后指代的一致性，避免引起质疑。对于合同双方，在合同中一般需多处提及，为避免使用全称过于复杂，可定义双方均认可的“简称”并保持前后一致。同时，应避免相近词语的重复使用。

3.涉及合同金额等数字时，应同时使用文字描述和阿拉伯数字。在表述数字时，将文字与阿拉伯数字一并使用，可以避免阿拉伯数字被篡改的情况出现。

4.标点符号的使用要准确，并保持一致。5.准确使用相关术语，不要创造词语。合同中若出现相关术语，应在合同中予以准确定义，确保双方对此理解一致。同时，合同文本中的用语应具有公认性，符合社会的普遍认知。

四、合同撰写完成后，应及时与顾问单位沟通，根据其反馈的在实际运用中存在的问题不断进行修订，才能打造出更符合交易需求和交易模式的“完美”的合同。

法条链接

《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）

第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第十一条 书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。

第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年8月6日 法释〔2015〕18号）

第二条 出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。

第三条 借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。

第四条 保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告；出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告；出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。

第九条 具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：

（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；

（二）以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；（三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；

（四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；

（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。

第十条 除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。

第十一条 法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。

第十二条法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，且不存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。

第十三条 借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。

第十四条 具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：

（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；

（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款

人事先知道或者应当知道的；

（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动依旧提供借款的；

（四）违背社会公序良俗的；

（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。

第十五条 原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。

第十六条 原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。

第十七条 原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。

第二十一条 他人在借据、收据、欠条等债权凭证或者借款合同上签字或者盖章，但未表明其保证人身份或者承担保证责任，或者通过其他事实不能推定其为保证人，出借人请求其承担保证责任的，人民法院不予支持。

第二十二条 借贷双方通过网络贷款平台形成借贷关系，网络贷款平台的提供者仅提供媒介服务，当事人请求其承担担保责任的，人民法院不予支持。网络贷款平台的提供者通过网页、广告或者其他媒介明示或者有其他证据证明其为借贷提供担保，出借人请求网络贷款平台的提供者承担担保责任的，人民法院应予支持。

第二十三条 企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。

第二十五条 借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。

第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

第二十七条 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。

第二十九条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：

（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；

（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

第三十条 出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。

第三十一条

没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。

第三十二条 借款人可以提前偿还借款，但当事人另有约定的除外。借款人提前偿还借款并主张按照实际借款期间计算利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国电子签名法》（2015年4月24日）

第三条 民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书：（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；

（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；

（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；

（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。