储藏室应该怎么销售（解读储藏室销售中需要注意的法律问题）

一、储藏室设计规划应与买卖合同约定保持一致

案例

(2015)苏审三民申字第00592号：本院认为，根据大道公司与赵三陵所签订的储藏室买卖合同及附件的约定，涉案储藏室应有上水、下水设施与燃气供应设施。现大道公司向赵三陵交付的储藏室，无上、下水和燃气供应设施，与双方合同约定相悖。大道公司认为其建设符合规划及设计要求，储藏室本身不应配备上、下水及燃气设施，合同有此约定系因错误套用商品房买卖合同格式文本。对此，本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应依据买卖双方的合同约定确定各自的权利义务，大道公司的建设是否符合规划及设计要求，与本案并非同一法律关系，不能因此免除其履行商品房买卖合同义务的责任。因双方合同中明确约定交付的房屋应当具备上、下水及燃气设施，现大道公司无法交付符合合同约定条件的房屋，已导致合同目的不能实现，其应当承担相应的违约责任。

基于以上案例，法院在判断储藏室买卖纠纷时，其作出判断的基础依据为买卖合同及附件，在（2015）苏审三民申字第00592号案例中，大道公司向赵三陵交付的储藏室，无上、下水和燃气供应设施，与双方合同约定相悖。因双方合同中明确约定交付的房屋应当具备上、下水及燃气设施，现大道公司无法交付符合合同约定条件的房屋，已导致合同目的不能实现，其应当承担相应的违约责任。

另外需要注意的是，储藏室的建设是否符合规划及设计要求，与储藏室买卖并非同一法律关系，亦即，即便储藏室符合规划及设计要求，也不能成为开发商免于承担买卖合同中违约责任的条件。

二、合同未约定的，应增加补充通知

案例一

（2018）苏01民终10938号：（走道南侧为并列的两间卧室，北侧自西向东分别为厨房、卫生间、书房及储藏室，储藏室门向西开于北侧的书房；厨房、卫生间、书房南部及走道上方屋顶均有沉降，该区域之上分别为二楼东起第二和第三套房屋的卫生间。2.争议排水管道的位置情况。在走道北侧临厨房位置形成一个U型空间，因已装修，根据图纸的反映为东西长约0.7米、南北宽约0.6米，在该空间西侧有一根排污管；北侧书房内的南面墙体（毗邻通道）拆除后，朝东约1.3米砌成墙体（争议的排污管已嵌入墙体内），变成入往书房通道，西侧（毗邻卫生间）离南面墙体0.48米处有一根排水管。）本案双方签订的商品房预售合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案查明的事实看，涉案房屋的规划设计图、施工图、给排水平面施工图、竣工图，均显示了涉案房屋内房间的功能，表明上诉人对双方争议的北侧小房间的功能是明知的；但双方签订的商品房预售合同未标明涉案房屋内各区域和部分的功能以及给排水管道，上诉人亦未能提供证据证明其在交付房屋前告知了被上诉人涉案房屋北侧小房间为书房且房间内有三根排水（污）管。现被上诉人接收房屋后，书房内的三根排水（污）管客观上影响了购房人对居住空间的通常要求，给被上诉人造成持续、长久的不良影响，亦即上诉人交付的合同标的物存在瑕疵，故一审法院依法酌定上诉人返还被上诉人房屋价款15万元并无不当。

案例二

（2019）苏01民终124号：（北侧自西向东分别为厨房、卫生间、书房，东端为一间储藏室，储藏室门向西开于书房）本案双方签订的商品房预售合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案查明的事实看，涉案房屋的规划设计图、施工图、给排水平面施工图、竣工图，均显示了涉案房屋内房间的功能，表明上诉人对双方争议的北侧小房间的功能是明知的；但双方签订的商品房预售合同未标明涉案房屋内各区域和部分的功能以及给排水管道，上诉人亦未能提供证据证明其在交付房屋前告知了被上诉人涉案房屋北侧小房间为书房且房间内有三根排水（污）管。现被上诉人接收房屋后，书房内的三根排水（污）管客观上影响了购房人对居住空间的通常要求，给被上诉人造成持续、长久的不良影响，亦即上诉人交付的合同标的物存在瑕疵，故一审法院依法酌定上诉人返还被上诉人房屋价款15万元并无不当。

根据（2018）苏01民终10938号及（2019）苏01民终124号案例，法院认定开发商责任的依据为规划设计图、施工图、给排水平面施工图、竣工图，可表明开发商一方对于房屋开发中储藏室的内容的知悉情况，其次的认定依据为双方的买卖合同及附件，据此可查明双方对储藏室的实际交付情况，开发商交付的房屋也应当符合房屋买卖合同及其要求，包括储藏室内的管道布置情况。如果房屋买卖合同未对此作出明确约定的，而储藏室内的设置因后期实际情况与规划设计变化有少量调整或增项的，开发商应当及时通知购房人。否则，将严重影响购房人居住空间而构成违约，轻则赔偿损失，重则解除合同。

储藏室在销售过程往往会被开发商忽视，但为了并避免后期陷入违约风险对外赔偿，应严格按照设计规划图纸等资料进行设计施工，相关增项及变更的情况应在合同中明示，因房屋个别差异，房屋在交付前有些微调整的，也应通过其他方式在房屋交付前向购房人告知。

三、对低价或赠送的储藏室不做严格要求

案例一

(2019)苏民申4637号：根据合同附件一的房屋平面图，该房屋带有地下室，用途为储藏。由此可知，虽然缪德智、袁明兰购买的案涉房屋包含地上一层以及地下一层，但是缪德智、袁明兰支付的购房款是以地上一层的建筑面积作为计价依据，并未包括地下一层的建筑面积。虽然《昆山市商品房购销合同》第四条约定的案涉房屋单价13080元高于其楼上一层房屋的单价，但不可否认的是案涉房屋带有地下一层储藏空间，增加了案涉房屋的实际使用面积，且该地下一层储藏空间没有计取费用，缪德智、袁明兰也是权衡了经济利益而选择购买了案涉房屋，故地下一层虽有排污管道通过，但并不影响其储藏功能，且现有证据不能证明该排污管道导致缪德智、袁明兰损失的发生。而且，排污管道属于该建筑物的必要配套设施，根据《合同补充协议》第二十三条的约定，缪德智、袁明兰购房时已清楚的了解并认可所购房屋内部及周边的不利因素，并对不利因素无异议。