工业地产营销新玩法和思路（解读工业地产商运营模式分析）

工业地产开发流程和运营可分为工业地产选址、工业地产定位、工业地产园区规划设计与工程建设、工业地产市场推广与销售招商、产业园区后续运营服务五个方面。

　　一）、工业地产选址

　　一般来说，商业地产的选址尤其是专业市场的选址，基本是按照以下四个方面进行考虑：

　　1、主产地；2、主销地；3、主要集散地；4、政策机遇低。

　　一般模具工业地产的选址应该从区域分析、开发区分析、产业分析、交通物流分析、企业客户分析这几大基本的要素分析入手，最终确定项目开发的选址地。

　　1、区域分析：应该对所在城市的综合竞争力，环境的整体竞争力和区域的本位竞争力来考察，这不仅包括所在城市的《十一五规划》所完成实施的目标，还应该包括所在城市新近制定的《十二五规划》的产业布局和社会经济发展目标，更为重要的，还必须参照所在城市在我们国家2011年6月份最新公布的《全国主体功能区规划中》（也就是全国性国土空间开发规划）中所占的战略地位。比如在这本由国务院印发的《全国主体功能区规划》中，湖北武汉就作为长江中游地区被明确列为全国重点开发区域的顺序。

　　2、开发区分析：一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部分，主要是从交通物流成本和生产力要素等方面来进行研判；同时还要对开发区本身的产业集聚进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。

　　3、产业依托分析。对一个产业园区来讲，首先要确定主导产业，这样，一旦主导产业确定了，就可以判断如何围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，围绕产业链自身所具备的特性，在做全、做优和做细方面引导产业聚集，同时在根据产业链的上下游协同特点、大中小企业间互为配套和依托的协作特点，进行产业规划和集聚，从而进一步明确整个园区的产业定位和产业发展方向。

　　4、交通物流分析：对于交通物流的分析，不仅仅要看到项目选址地与外部产业环境的物理距离，更为重要的其实还是在于时间距离、物流成本包括进项成本和出项成本、技术服务半径和效益半径。

　　5、企业客户分析：国际模协秘书长罗百辉认为，模具产业园企业客户分析应从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样就可以判断出是什么东西吸引它来；第二，同区域企业搬迁的分析，在很多的城市都有退二进三的概念，武汉也不例外，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，如果项目能够给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，就能够将这些企业吸引到园区来，这样的分析也要分析透；

第三，是从产业链的角度，对于龙头企业和标杆企业长期稳固的协作客户进行分析，招商一个带动一批。比如我们曾经在重庆针对富士康等笔记本电脑企业的上下游配套企业进行过详细摸排；第四，还要对国外的企业进行跟踪，跟踪具体的大的企业的动向，它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向；第五，还有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来，比如江苏海门的叠石桥家纺市场就是这样把我们永康的明超集团吸引过去的。